物業工作方案

　　為了確保事情或工作有效開展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。那么什么樣的方案才是好的呢？以下是小編精心整理的物業工作方案，歡迎大家分享。

物業工作方案1

　　20xx年，物業公司在集團公司的領導下，稟承集團公司“凝聚產生力量、團結誕生希望”的企業宗旨及工作精神，努力工作，求實創新，較為圓滿完成了全年工作任務。20xx年，是集團整體業務發展規劃蓄勢的一年，也是我們物業公司工作繼往開來的全新開始，新的領導班子、新的領導骨干組合，在除了要一如既往地堅定“凝聚產生力量、團結誕生希望”的理念外，還要開拓與創新物業公司管理的工作思路，準確分析物業公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡“以溝通促進和諧，講服從多協作”的團隊理念，倡導實干意識，同心同德，實現物業公司各項工作全面健康有序地發展，為全面完成集團發展規劃上確立的目標做好扎實的后勤基礎。今年物業公司工作重點主要有以下幾個方面：

　　一、認真貫徹執行集團對物業公司所下達的各項指標(包括經濟及行政考核指標)，做好日常工作，提高物業公司服務質量。

　　物業公司管轄范圍大，人員多且雜，整體管理素質不高。盡管如此，我們仍有決心把管理、服務工作做的更好，為集團公司09年整體發展目標打好基礎。

　　二、整頓物業各下屬單位管理團隊，提高管理素質。

　　物業公司由原六個下屬物業單位組合而成，員工多且復雜。對物業管理的方式及方法尚處于懵懂階段，整體管理意識欠缺。經物業公司管理班子重新組合后，首先提倡“人性化”管理模式，對以往所取得的成績給予充分認可，而對于所存在的問題深度研究。因此，07年度物業公司將會在適當時候進行適當調整，完善管理人員隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。

　　三、合理規劃部門。

　　物業公司在建立之初部門的規劃上存在有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率及服務質量。我們將基于第2點對物業公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現暫確定為兩大部門，分別是物業綜合管理部和行政事務部，物業綜合管理部管轄物業公司下屬六個物業單位，下屬物業單位直接向物業綜合管理部負責，這樣做的目的就是增加工作中的透明度，杜絕灰色事件的發生，且對于集團所下達的各項工作安排及指示能充分作到“上傳下達、下報上知”，取消中間環節，提高工作效率。而增加行政事務部門是進一步完善物業公司的管理體制，該部門充分行使監督、督促下屬各物業對物業公司所下發的工作任務的`跟蹤及落實，對集團及物業公司內部信息及數據的快速歸集、整理，并及時通報反饋。

　　四、積極推動“以商業運做提升物業價值，以物業管理保障最大收益！

　　走商業物業運營與專業的物業管理兩者有機結合的管理思路”！現如今物業公司下屬物業單位的管理模式已無法適應市場的發展需要，必須求新。單純的物業管理已無法保證物業利益的最大化，有效的將商業運做模式深入到物業管理，通過有效的商業運做模式可逐步提升下屬物業各單位的經營效益，強化同業競爭力，更好的彌補與完善傳統物業管理所存在的漏洞與不足。再通過物業管理來保障物業收益的正常化、最大化。

物業工作方案2

　　一、新員工培訓目的

　　為新員工提供正確的、相關的公司及工作崗位信息，鼓勵新員工的士氣

　　讓新員工了解公司所能提供給他的相關工作情況及公司對他的期望

　　讓新員工了解公司歷史、政策、企業文化，提供討論的平臺

　　減少新員工初進公司時的緊張情緒，使其更快適應公司

　　讓新員工感受到公司對他的歡迎，讓新員工體會到歸屬感

　　使新員工明白自己工作的職責、加強同事之間的關系

　　培訓新員工解決問題的能力及提供尋求幫助的方法

　　使新員工迅速投入工作,降低離職率、

　　二、公司整體培訓：

　　v 致新員工的一封信

　　v 企業簡介

　　v 企業標識

　　v 企業文化及愿景

　　v 企業十年宣傳片

　　v 企業組織結構圖

　　v 各部門職能及各分公司簡介

　　v 關于企業

　　v 企業人才觀

　　v 工資體系

　　v 福利體系(補助,資金,假期,提成,優惠,培訓,俱樂部,競聘機制,溝通機制)

　　v 辦事“指南”

　　v 智能化辦公系統應用

　　v 溝通交流機制及方式

　　v 各經理郵箱列表

　　v 轉正及離職辦理流程

　　v 培訓費及工裝費

　　v 著裝規范

　　v 衛生制度

　　v 值班及脫崗處罰

　　v 安保條例

　　v 服務二十條

　　v 服務二十條處罰條例

　　v 考級制度

　　回答新員工提出的問題

　　三、培訓流程

　　到職前：

　　l 致新員工歡迎信 (附件一)

　　l 讓本部門其他員工知道新員工的到來(部門經理介紹)

　　l 準備好新員工辦公場所、辦公用品

　　l 準備好給新員工培訓的部門內訓資料

　　l 為新員工指定一位資深員工作為新員工的導師

　　l 準備好布置給新員工的第一項工作任務

　　到職后:部門崗位培訓 (部門經理負責)

　　1、到職后第一天：

　　到部門報到，部門經理代表全體部門員工歡迎新員工到來

　　介紹新員工認識本部門員工

　　部門結構與功能介紹、部門內的特殊規定

　　新員工工作描述、職責要求 本部門FAQ

　　討論新員工的第一項工作任務

　　派老員工陪新員工吃第一頓午餐、

　　2、到職第五天:

　　到人力資源部報到，進行新員工須知培訓(課件二)

　　3、到職后第六天：

　　一周內，部門經理與新員工進行非正式談話，重申工作職責，談論工作中出現的問題，回答新員工的提問。

　　對新員工一周的表現作出評估，并確定一些短期的績效目標

　　設定下次績效考核的時間

　　4、到職后第十五天

　　部門經理與新員工面談，討論試用期一個月來的表現，填寫評價表

　　心形卡片:說出心里話、建議,意見、疑問、無論是否合理,都應積極回應、不冷落

　　5、到職后第三十天

　　人力資源部經理與部門經理一起討論新員工表現，是否合適現在崗位，填寫試用期考核表，并與新員工就試用期考核表現談話，告之新員工公司績效考核要求與體系。

　　6、見習官制度:

　　轉正后前三個月為觀察期,(觀察項目見表)、符合標準留用、不符合標準、繼續試用或勸退、

　　四、新員工培訓反饋與考核

　　崗位培訓反饋表(附件三)(到職后一周內)

　　公司整體培訓考核試題(培訓后)

　　新員工試用期內表現評估表 (附件四)(到職后30天部門經理填寫)

　　觀察期考核表(轉正后前三個月由部門經理填寫)

　　五、新員工培訓教材

　　入職培訓課件，員工手冊、本部門FAQ、服務二十條、

　　六、新員工培訓項目實施方案

　　首先在公司內部宣傳“新員工培訓方案”，通過多種形式讓所有員工了解這套新員工培訓系統及公司對新員工培訓的重視程度

　　每個部門推薦本部門的培訓講師

　　對推薦出來的內部培訓師進行培訓師培訓

　　給每個部門印發“新員工培訓實施方案”資料

　　根據新員工人數，公司不定期實施整體的新員工培訓

　　培訓四步驟:

　　第一步：使員工把心態端平放穩(首先調整心態,讓他把心放下)

　　迫不及待地向新員工灌輸自己的企業文化或職業技能，強迫他們去接受，希望他們能盡快派上用場，而全不顧及他們的感受。新到一個陌生的環境，總會顧慮：待遇與承諾是否相符;會不會得到重視;升遷機制對自己是否有利等等。首先會肯定待遇和條件，讓新人把“心”放下、與新人面對面地溝通，解決他們心中的疑問,鼓勵他們發現、提出問題。另外還與員工就如何進行職業發展規劃、升遷機制、生活方面等問題進行溝通。讓員工真正把心態端平放穩，認識到沒有問題的企業是不存在的，企業就是在發現和解決問題的過程中發展的。關鍵是認清這些問題是企業發展過程中的問題還是機制本身的問題，讓新員工正視內部存在的問題，不走極端。要知道沒有人隨隨便便跳槽的，往往是思想走向極端，無法轉回時才會“被迫”離開。

　　第二步：使員工把心里話說出來

　　員工雖然能接受與自己的理想不太適應的東西，但并不代表他們就能坦然接受了，這時就要鼓勵他們說出自己的想法——，如果你連員工在想什么都不知道，解決問題就沒有針對性。所以應該為他們開條“綠色通道”，使他們的`想法第一時間反映上來。給新員工每人都發了“合理化建議卡”，員工有什么想法，無論制度、管理、工作、生活等任何方面都可以提出來。對合理化的建議，海爾會立即采納并實行，對提出人還有一定的物質和精神獎勵。而對不適用的建議也給予積極回應，因為這會讓員工知道自己的想法已經被考慮過，他們會有被尊重的感覺，更敢于說出自己心里的話。

　　新進員工受到的待遇與招聘時的承諾不太符合，產生不滿，這種不滿情緒原本并不算什么大事，只是員工出來乍到時很自然的一種反應而已，但不能很好的消除這種不滿，就會造成了新員工情緒激化、

　　第三步：使員工把歸屬感“養”起來

　　這時就要幫助員工轉變思想，培養員工的歸屬感。讓新員工不當自己是“外人”。

　　創造感動,對新工關心到無微不至的程度,為新員工過日子,經常與新員工溝通交流、發現他們生活中,工作中的問題,幫助解決、

　　2、用企業先進事例鼓舞新員工、

　　3、讓他感受到團隊的溫暖,力量、

　　第四步：使員工把職業心樹起來

　　當一個員工真正認同并融入到企業當中后，就該引導員工樹立職業心，讓他們知道怎樣去創造和實現自身的價值。由此體現招聘什么人很重要

　　把企業的使命變成自己的職責，為企業分憂，他們利用周末時間走訪各商場、專賣店，觀察、發現問題并反映給上級領導

　　將職能與公司實際情況結束,讓員工自己體驗,表現,讓培訓工作成為員工的一種主動行為、

物業工作方案3

　　一、明確培訓目的

　　新員工的入職培訓比較特殊，一般來說，企業對新員工的培訓包括很多，新員工入職培訓只是其中的一種，企業在開展新員工入職培訓前，首先應該明確培訓的目的，如減少新員工的壓力和焦慮、降低員工流動率、縮短新員工達到熟練程度的時間、幫助新員工學習企業文化及價值觀、協助新員工進行角色定位、適應群體工作規范等等。說到底就是讓新員工盡快進入工作狀態，減少前期的不適應狀況，并保證合格上崗。

　　二、制定培訓計劃

　　培訓計劃是前提，是基礎，是培訓工作開展的指針。詳細的培訓計劃一般包括培訓目的、培訓內容、培訓課程、培訓教材、培訓紀律、培訓后考試、培訓效果評估考核等等。新員工的入職培訓是員工進入公司后對公司、工作內容、相關人員的了解、熟悉過程。做好培訓計劃，是確保培訓實施、獲取培訓效果的重要前提。同時，有了明確的培訓計劃，讓人一目了然，也方便相關工作的開展。

　　三、歸口管理，責任到人

　　責任不明確容易出現混亂、扯皮推諉等現象。在新員工入職培訓中，進行合理的分工，責任到人，可以有序保證培訓工作的開展。培訓主管、培訓老師、訓入職員工主管、同事等，各安其責，保證整個培訓過程的計劃、實施、監控、考核、總結、歸檔。在這里要強調一點，新員工的部門主管應對公司政策制度、員工提問的問題與人事部門培訓的內容保持口徑一致。

　　四、評估確定培訓內容

　　一般來說，新員工的入職培訓內容應該包括公司整體信息和與其工作相關的信息。具體來說即是包含企業簡介、公司文化、制度規范、薪酬福利以及其他一些構成員工的期望要素等，都應該列入培訓內容，同時還包括崗位職責、基本技能、協調事宜等。培訓內容應該針對不同的新入職員工進行不同的培訓課程設計。

　　五、培訓實施

　　培訓實施應該按照培訓計劃按部就班的來，不能走過場，應予以重視，確保培訓的有效性。通常情況下，雇傭關系一旦建立，就應該發放新員工指引給新入職員工主管，并將培訓計劃安排發放給員工，在此基礎上，進行培訓實施工作，保證培訓的有序進行。

　　六、進行培訓效果評估

　　在培訓實施后，應該及時對培訓情況進行反饋，評估培訓效果，確保培訓的`有效性。這里的評估可以按照培訓工作開展的"時間順序進行，如前期準備階段審查、培訓實施階段監控、培訓結束后的員工反饋、檔案整理等。在培訓結束后，應該對培訓結果進行總結，形成節點，為下次工作的開展提供經驗和教訓。

　　按照上述步驟分步實施，可以完成新入職員工的培訓工作。但要想進一步提升培訓效果，還需要注意以下幾個方面。

　　一是要遵循須知原則，新員工培訓不是填鴨式的教育。應該將員工關心的問題、須知首先闡述明白;二是要留有足夠的時間進行入職培訓，而不是簡單的利用入職第一天培訓，然后就結束相關工作;三是新員工培訓的第一天特別重要，從心理學角度來說，新員工培訓的第一天可能保存在記憶中長達十年之久，應該特別精心策劃員工第一天的培訓內容;四是要進行互動，保持信息交流平臺暢通;五是要把工作技能培訓與相關社交培訓結合，吸引員工持續認真聽講;最后，可以把新員工適應工作環境的任務交給其直接主管，這樣既能讓雙方接觸，又能更深入的解決員工工作中的提問。

　　綜上所述，新員工培訓是一項既能減輕新員工壓力和焦慮，使新員工盡快入職的有效措施;同時，也是企業留給新員工良好第一印象，提升對企業的認同感，建立與員工長期服務協議的關鍵。做好新員工培訓工作是企業與員工雙贏的開始。非常感謝您應聘人力資源專家-華恒智信!作為專業的人力資源管理知識共享平臺，我們的官方微博和微信會定期發送咨詢項目紀實、人力資源管理知識、管理方法、管理工具以及職業生涯發展建議等內容，歡迎您關注我們的微博和微信，與我們一起學習、分享、進步。

物業工作方案4

　　湯山農貿市場是全街道最密集的人口車貨集散地，周邊環境整治工作是街道開展市容環境綜合整治的重要內容。針對當前農貿市場周邊街巷環境的現狀，我們將結合城市管理的實際，按照“疏堵結合，方便市民，規范管理”的原則，重點整治背街小巷，為群眾提供便捷舒適的購物環境。

　　一、組織領導

　　成立整治工作領導小組，由主任張正佳任組長，副主任丁強任副組長，湯培富、王桂生、劉訓進、張鳳峰、李巧英、劉興鳳任成員。

　　二、整治內容

　　（一）市容秩序：對農貿市場街巷環境進行清理，取締市場商戶非法占道經營、亂擺亂占行為；清理店外牌（燈箱）；按照規定拆除市場周邊亂拉蓬布、亂搭亂蓋的各類違章建筑；疏通市場周邊的消防通道，取締影響市民生活環境的經營戶小吃攤等臟亂點。

　　（二）環境衛生：組織人員對市場三個大棚進行全面清理，尤其是肉類和魚類大棚路面油污的根除；清理前期雨污分流施工后余留的各類工程垃圾；更換路口破漏垃圾桶和窨井蓋；清洗“牛皮癬”和墻體“涂鴉”。

　　三、實施步驟

　　部署動員（10月26日——10月31日）分析當前農貿市場及周邊背街小巷管理現狀，剖析問題存在的根本原因，找出問題源頭，針對性制訂專項整治方案，研究下步環境綜合整治措施，宣傳環境整治相關管理規定，細化定人定責，突出“釘子戶”、“邪頭戶”難點對象的查處。

　　集中整治（11月1日——11月30日）分批次對市場管轄門面房、棚區攤位進行“瘦身”整治，嚴厲制止占道經營、門（攤）前堆放雜物等溢攤行為；對路面衛生進行“洗臉”除臟整治，增置大型號垃圾桶，更換破舊窨井蓋和路牙；兩側停車場及十字路口增設交通勸導員，疏導過往車輛和規范停車場管理秩序；店面招牌拆舊換新，統一大小和位置，清除安全隱患。

　　鞏固提高（12月1日——12月31日）總結整治工作中好的`經驗、做法，強化定人定責制度，逐步形成長效管理機制；建立管理臺賬，對所有經營戶建檔監督，突出管理成果的良好延續性。

　　四、建立市場日常管理的長效機制

　　要做到把背街小巷整治與經常性的日常監管相結合，克服“整治—反彈—再整治—再反彈”的怪圈，落實定人定崗普查制度，并定期開展集中清理活動，建立長效監管機制。市場周邊環境整治工作涉及到方方面面，要克服“遇蠻服軟”、“人情管理”等不負責行為，各自履行好自己的責任，把專項整治工作以及長效化日常管理工作落到實處。

　　五、工作要求

　　1、重視整治中的宣傳教育工作，注重整治技巧，講究方法，避免矛盾激化。

　　2、對整治中出現的暴力抗法、阻撓執法、尋釁滋事的行為采取果斷措施及時處理，確保整治工作順利實施。

物業工作方案5

　　隨著城市化的快速推進，住宅小區物業管理已成為城市管理的重要組成部分，同時也是衡量城市品質的重要指標。由于物業管理服務水平參差不齊、小區品質差異化、管理體制不順等問題，小區業主與物業公司的矛盾日益突出，尤其是老舊小區，業主無理由拒繳物業費或物業公司因經營成本高而直接撤出小區的現象時有發生。如何破解小區物業管理難題，更好地提升居民的安全感和滿意度，已然成為一個重要的民生問題。

　　一、基本情況

　　以目前老舊小區量最大的招寶山街道為例，招寶山街道轄區內共有58個住宅小區(不包括散居樓群)，總建筑面積226.73萬平方米;其中老小區33個、占比57%，總建筑面積達140.19萬平方米、占比62%;即不管是從個數上看，還是從建筑面積上看，轄區內近六成的小區都是老舊小區，這還不包括散落在各片區的散居樓群。由于歷史原因，幾乎所有的老舊小區均無專項維修基金，物業服務用房和經營用房均存在配備不足的情況，無法有效補充老舊小區日常物業管理開支。

　　物業管理形式方面，以準物業管理為主，近半的老舊小區由招寶物業公司管理(街道下屬物業公司，享受街道財政補助)，四成左右的老小區由社會化物業公司管理。物業補貼方面，所有的老舊小區均在不同程度上享受街道物業補貼或設施養護上的補助。物業收費標準方面，處于較低水平，在0.35元/平方米.月—0.5元/平方米.月之間。物業服務質量方面，一般只負責小區治安和保潔工作，對公共部位設施設備的維修保養任務基本不涉及。

　　二、存在的問題

　　近幾年來，隨著新小區的不斷建設，萬科、綠城等一批高檔規范化物業小區的出現，居民群眾對物業服務的要求不斷提高，老舊小區物業服務與居民需求的矛盾日益凸顯。主要表現在以下幾方面：

　　(一)老舊小區管理成本高、管理難度大

　　一方面，由于當時的建設和規劃標準較低，老舊小區配套設施不全、設施設備破損問題嚴重，各類管線隨意穿空架設，門崗設施多而陳舊落后;另一方面，老舊小區普遍缺乏必要的物業經營、管理用房，制約小區的正常管理和運行，導致老舊小區管理難度和成本較大。

　　(二)業主權利義務不清，小區自治能力不強

　　由于歷史原因，老舊小區大多由不同產權屬性的散居樓群整合而成，造成產權形式多樣，有房改房、安置房、商品房等，特別是房屋在多輪交易后，導致產權關系更加界定不清。居住人員結構較歷史更為復雜，在認知水平和消費觀念上存在巨大差異，大多數居民對自身權益的期望值過高，而對美化公共空間和環境，優化物業長足服務機制等基礎性、長遠性的公共問題興趣不大。居民“重權利輕義務”的問題較為嚴重，侵占公共利益的現象時有發生。業主對物業管理的'訴求也呈多樣化，很難達成一致意見。部分老舊小區雖然成立了業主委員會，甚至成立了業主自治組織，但由于物業矛盾涉及面廣、情況復雜，自治成員存在年齡較大、專業知識缺乏等問題，業主自治組織發揮作用十分有限，尤其是在調節物業糾紛、決策小區事務、推進民主協商機制、宣傳物業法律法規方面，往往力不從心。

　　(三)物業管理服務水平低

　　由于歷史原因，老舊小區物業規模小、管理復雜、收費標準較低，大部分老舊小區物業服務需要政府補貼，一般以滿足物業公司的基本營運作為測算依據，虧損部分則由街道財政直接補助。老舊小區的物業管理主體市場培育不夠完善，市場競爭意識差，專業化規模化水平低，不能真正有效的參與市場服務毫無競爭。在物業服務內容上，由于物業服務水平低，一些本應由物業服務企業解決的，諸如環境維護、房屋日常維修、停車有序管理、公共設施日常管養、公共安全管理等日常工作，往往需通過有關管理平臺推卻給屬地社區和街道，造成居民問題無法得到有效解決，加重了社會基層管理的成本，也加劇了基層矛盾的發展。老舊小區居民訴求多，物業服務內容少的矛盾，在一定程度上又引發了居民對物業服務不滿意而不愿繳納物業費，物業服務企業因收繳率不高而經營難的問題。

　　(四)主體責任難落實，政府職能難發揮

　　物業管理涉及政府主管部門、街道(社區)、建設單位、業主、物業服務企業、公共服務機構等多個主體，權利義務關系復雜。如房屋質量、供電、供水、供氣、電梯等公共設施設備的日常維修等按理都不屬于街道的管理職責，但是根據屬地原則，只要該小區屬地在街道，街道都得出面解決。同時街道(社區)還承擔了大量居民投訴和物業調解工作，導致街道(社區)在人力上、財力上不堪重負，一定程度上造成社會矛盾加劇老舊小區管理問題面廣、量大，上級有關部門和相關行業單位需主動發揮職能作用，才有可能改變老舊小區物業管理上的薄弱環節。

　　三、意見及建議

　　由政府主導的準物業管理模式已不再適應現階段物業管理的新形勢。因此，加快進一步加強老小區物業規范化管理，破解老舊小區物業管理難問題已迫在眉睫。建議如下：

　　(一)組團成片，探索“大社區、大物業”管理模式

　　建議由區物業辦牽頭，針對老舊小區管理成本大的問題，結合老舊小區改造計劃，在充分征集社區和業主的意見上，適當調整老舊小區物業管理區域，特別是對鄰近的規模小、門崗多的小區和散居樓群，可因地制宜，在條件成熟的街區或社區推行組團式集中連片管理，從而降低物業管理成本，提高物業管理水平。

　　(二) “黨建引領”，強化業委會自治水平

　　按照“誰使用、誰享受、誰付費”的社會準則，老舊小區管理的主體理應是業主本身，因此應始終把提高小區自治水平、加強小區自治能力建設作為工作的落腳點，著力推進老舊小區管理由“為民作主”向“由民作主”轉變。建議通過“黨建引領”的方式，要求小區內的黨員必須也應當參加業委會競選，積極主動帶領小區居民進行自治管理，引導業主明確自身在物業服務中的權利和義務，從而按自身承受能力選擇符合實際的物業服務項目和服務檔次。

　　(三)完善小區物業管理體系

　　隨著城區規模的擴大，小區物業管理已經成為社會基層綜合治理的重要組成部分，政府各級部門應進一步完善物業管理體系，形成政府職能部門、街道物業辦、社區物業站的三級管理體系，著重于區、街道、社區對物業管理工作的管理規劃、市場培育與競爭、科學考評、信息公開等建設。同時，通過建立不同層級的服務機構，幫助指導小區的物業大中修施工咨詢、公共采購、資金和項目審核、項目評估等工作，形成公開透明的物業服務環境。

　　(四)建立老舊小區物業專項維修基金體系

　　由于歷史原因，1999年以前的商品房基本上未建立維修資金制度，公房出售房屋和集資建房房屋雖然建立了維修資金制度，但基數較小，標準不一，部分20xx年前的房屋沒有列入統籌范圍，導致共用部位和共用設施的維修資金依然缺乏。建議由區建交局牽頭，會同區財政等部門，建立老舊小區專項維修資金補充辦法，解決現有老舊小區物業專項維修基金缺失問題。

　　(五)加強聯合執法，形成老舊小區管理合力

　　建議結合目前正在積極推進的“住宅小區行政執法清單制度”，明確老舊小區物業管理中行政監管與執法部門的職責。通過公開物業管理區域各方主體服務清單、權力清單、責任清單和負面清單，聯合執法勤務室例會制度等措施，確保物業管理區域各方主體權利明晰、責任落實。同時各相關部門應加強事中、事后監管，形成管理合力，同心協力提高老舊小區管理力度。

　　(六)加強行業監管，提高物業企業服務水平

　　建議區物業辦牽頭，制定物業企業服務考核辦法，加強物業服務企業的事中事后監管，發揮市場在物業服務資源配置中的決定性作用，實行物業服務企業的優勝劣汰。特別是老舊小區，要進一步培育符合老舊小區管理實際的物業公司，培育一批老舊小區物業管理品牌企業，牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓意識，努力使物業服務企業上規模、上檔次、上水平。

物業工作方案6

　　一、總體要求

　　嚴格按照區應急指揮部要求的分工職責，組織和動員我物業服務企業立即采取行動，按照“早發現、早報告、早隔離、早診斷、早治療”的.部署要求，強化行業疫情防控措施，實現“有預案、有監督、有落實、有效果”，確保在我物業將疫情降低到最低限度，有效控制疫情的傳播和蔓延。

　　二、組織領導

　　成立物業小區疫情防控領導小組，負責統籌協調物業小區疫情防控工作。

　　三、具體要求

　　(一)加強xxx防疫培訓

　　(二)組建疫情防控服務行動組，深入小區進行全覆蓋、拉網式、地毯式巡查，不留任何死角。

　　（三）小區按要求通過標語，發放宣傳單，播放宣傳音頻等途徑廣泛開展疫情宣傳，提升居民的知曉率和參與率。

　　（四）小區公共區域電梯、大廳、樓道等日常消殺工作，做好小區內生活垃圾的臨時儲存，設置專門的廢棄口罩收集容器，聯系環衛部門定時清運并進行規范化處理。

　　（五）做好人員及車輛進出登記、體溫檢測、秩序維護等工作。

　　做好外來人員摸排登記。

　　（六）社區居委會及業委會建立聯防連控機制，加強信息共享。

　　四、工作要求

　　按照區指揮部要求，切實履行主體責任，確保小區疫情防控各項工作落到實地。

物業工作方案7

　　一、目的：

　　為克服冬季氣候嚴寒困難，保證公司的生產順利進行和人員安全，實現安全生產目標，為公司冬季生產中防寒防凍積累經驗。

　　二、組織機構：

　　領導小組：

　　總指揮：XXX

　　副總指揮：XXX

　　主要成員：各單位負責人、駐礦項目經理

　　工作成員：各單位、各項目部全體員工

　　預警小組

　　組長：XXX

　　成員：XXX、XXX、XXX、XXX、XXX

　　三、防凍預警系統：

　　預警小組每天兩次查看電視天氣預報和網上天氣預報，必要時，打電話給當地氣象局，并每天在交接班會上匯報，在當地氣溫降至零下14－16℃時，立即啟動防凍預警系統，各單位進入防凍措施預防實施階段。

　　四、防凍措施：

　　（一）正常檢查階段

　　1、各單位列出重點防凍部位，報領導小組審核批準。

　　2、各單位安排專人負責防凍工作，并成立防凍重點檢查和搶修小組，報工作小組備案。

　　3、當氣溫在0－零下14℃時，各單位檢查小組組織防凍重點檢查點進行檢查，做好防凍記錄，并每天向防凍領導小組匯報。

　　4、物業處檢查所有室內外供水、供暖管路，對管路達不到要求的`，及時處理，防止管路凍裂、凍堵現象。

　　5、各單位要及時將防凍液注入支架內，以防將支架凍壞。

　　6、領導小組每周組織一次對重點項目部位防凍檢查。

　　7、技術部負責對出廠的支架進行逐架檢測，檢查是否按照規定注足防凍液，以防途中支架上凍、影響施工。

　　8、支架制造、支架維修以及各工程項目部，在施工措施中制定防寒防凍措施充注防凍液的工藝標準。

　　（二）預警啟動階段

　　當防凍預警系統啟動后，工作小組立即進入工作狀態：

　　1、物業處要保證6T鍋爐正常運轉，當6T鍋爐出現故障不能正常運轉時，立即投用10T鍋爐。

　　2、當出現供電故障時，物業處要在保證水暖管路不被凍住時，及時將供暖管路水放掉，以防將管路凍裂。

　　3、各單位要及時清理所轄區域的冰雪工作和各廠房的保暖工作。

　　4、辦公室要及時給車輛加防凍液和防滑鏈，保證車輛的正常運轉。

　　5、如為雨雪天氣，各級人員作巡回檢查及操作時注意自我保護以防滑倒傷人。

　　6、經營規劃部提前準備所有防凍、防寒需要的材料、工器具。

　　7、當發現到礦支架上凍無法下井時，上井支架防凍，在井下注防凍液后再上井，施工項目部和公司技術部分管人員必須第一時間趕到現場，利用井口供暖管道接上高壓軟管立即對支架立柱、片閥、管接頭等容易上凍的部位進行供暖、化凍，把影響時間和經濟損失降到最低。

　　8、當啟動應急預案后，工作小組必須無條件服從領導小組的管理和安排。

物業工作方案8

　　近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，并沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合××實際的物業管理方案，并在全鎮小區推廣是及時且必要的。

　　一、目前××鎮小區概況

　　在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民群眾的'居住環境發生了巨大的變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮范圍內，已經實行正式的物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

　　二、全鎮推行物業管理的必要性

　　(一)商業住宅小區

　　××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。

　　(二)農村拆遷小區

　　各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統一的規范，造成管理效果參差不齊，引發一系列問題。

　　1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。

　　2、衛生環境問題:拆遷小區使村民原來的閑散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。

物業工作方案9

　　根據市紀委關于糾風工作的部署和全市20xx年糾風工作要點，結合全市物業管理行業實際，制定本工作方案。

　　一、指導思想

　　認真貫徹落實市紀委全會精神，以科學發展觀為指導，堅持以人為本、執政為民理念，圍繞全市物業管理行業存在的實際問題，扎實開展物業管理糾風治理工作，認真解決損害群眾利益突出問題，為促進物業管理事業科學發展提供有力保證。

　　二、工作目標

　　按照市紀委**屆**次全會精神和物業管理糾風調研匯報會的指示，全市物業管理糾風工作將認真貫徹落實上級部署，在市紀委統一領導和相關部門的通力協作下，實現以下目標：一是將優化經濟發展環境與物業管理糾風工作相結合，結合行業存在的問題，將物業服務企業的管理服務行為上升到全市優化經濟發展環境工作上來，提高物業服務企業對優化經濟發展環境的重要性認識;二是認真落實我市環境建設的工作重點，嚴肅工作人員五條禁令，加強學習，提高認識，嚴格落實各項規章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴禁工作中的吃、拿、卡、要現象，樹立部門良好形象;三是加強監管手段，樹立服務為民的思想，進一步規范行政行為，強化服務意識，解決百姓關注的熱點難點問題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會各界監督，及時辦理群眾的咨詢和投訴。

　　三、主要任務和責任分工

　　(一)重點加強物業管理法制建設。在市紀委支持下，擬定《關于加強物業管理工作的`實施意見》，報請市政府頒布實施。加強物業管理關鍵環節監管。規范物業市場準入、退出流程，緊緊抓住物業服務企業資質管理、前期物業管理招投標、前期物業管理備案、物業項目竣工(承接)驗收、物業管理用房落實、物業服務企業退出項目管理六個關鍵環節，依法加強行政監管，依法維護物業管理各方當事人合法權益。在強化監管的同時，形成各部門聯動，齊抓共管的工作局面，為構建和諧社區形成聯動合力。

　　完成時限：20xx年6月底。

　　牽頭部門：住房保障局

　　責任部門：市政府法制辦、各區政府、建設局、規劃局、工商局

　　(二)切實加大行業監管工作力度。嚴格糾正隨意降低服務標準或只收費不服務行為，促進物業行業規范服務，保障群眾基本權益。一是開展業主委員會培訓工作。結合推行社區物業服務站工作，舉辦社區、業委會專題培訓，指導業主委員會切實發揮作用，促進業主自我管理、自我約束機制盡快形成，切實發揮業主委員會依法維護權益的功能。二是嚴格實行物業管理招投標制度。督促房地產開發與物業管理分離,鼓勵有實力、信譽好的物業服務企業參與競爭，扶持其做大做強。三是嚴格規范物業服務收費行為。加快對住宅小區開展物業服務分等定級標準工作,實行優質優價,體現質價相符，進一步推廣物業服務菜單式模式，切實提高服務收費透明度。

　　完成時限：20xx年12月底。

　　牽頭部門：住房保障局

　　責任部門：各區政府、物價局

　　(三)開展創建業主滿意的物業公司活動。今年市物業辦將組織成立物業管理行風監督員隊伍，同時開展創建業主滿意的物業公司評議活動。通過以上載體，完善物業管理監督運行機制。指導行業內部處理好以下五個方面的關系：一是要處理好社區和物業的關系，建立社區與物業的良性互動機制;二是要處理好業主與物業公司的關系，提高物業服務企業的服務意識和技能;三是要處理好新區和老區的關系，通過有關制度和激勵措施，妥善處理好協調發展的關系;四是要處理好日常管理和應急管理的關系，提高處理應急問題管理的能力;五是要處理好公共管理與物業公司的關系，梳理有關水電熱氣等公共服務與物業服務的界限，明晰物業管理范圍。

　　完成時限：20xx年12月底。

　　牽頭部門：住房保障局

　　責任部門：市紀委環境辦、各區政府(社區、城管)、建設局、規劃局、環保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

　　(四)在保障性物業管理工作上實現突破。針對老舊小區物業管理存在的問題，進一步探索保障性物業管理工作，通過組織貼心人行動、好鄰居行動、新管家行動等多種措施，

　　推進棄管樓房管理工作，計劃成立社區物業服務站40個。

　　完成時限：20xx年12月底。

　　牽頭部門：住房保障局

　　責任部門：各區政府、財政局、民政局

　　四、工作措施和保障措施

　　(一)工作措施

　　市物業辦以推進物業管理糾風工作為契機，深入解決影響和制約行業發展存在的問題，嚴格處理侵害百姓權益的違規企業。重點從以下三個方面入手，一是重點研究解決如何規范服務行為問題。20xx年要從規范管理和服務方面出臺有關規范性文件，明晰物業管理與公共服務單位的職責范圍，解決好供水、供熱、排水等維修管理責任劃分問題。在市紀委的支持下，將物業管理服務與公共服務的責任進行界定。二是要規范入住收費工作。針對物業公司收取裝修保證金及進戶不合理收費問題，要會同價格主管部門共同研究規范收費行為的具體工作措施。建立收費價格公示制度，將企業等級、小區等級、服務標準、收費標準全面公示，服務成本也要定期公示，既是約束物業公司按標準提供服務，也能督促業主按標準履行義務。三是要開展經常性培訓。現在的服務水準層次過低、服務程序、流程、職責不清晰，特別是一線人員缺少與服務標準對應的崗位培訓。對此，我們將全面開展物業管理培訓工作，開展多層次的崗位培訓工作，提升服務水平。四是強化物業投訴調查、協調、調解措施，探索調解糾紛速裁平臺，對業主的合理訴求提供法律支持，維護業主合法權益。

　　(二)保障措施

　　一是加強組織領導。物業辦高度重視物業管理糾風工作，為認真貫徹落實市紀委**屆**次全會和全市優化經濟發展環境工作會議精神，成立物業辦糾風工作專項推進領導小組，狠抓落實。

　　二是強化責任意識。各科室要認真履行職責，圍繞糾風工作重點和百姓投訴熱點，切實解決好百姓反響強烈的問題，明確責任，抓出實效。

　　三是加強協調和配合。不定期與有關部門溝通，研究解決問題的措施和辦法，對重大問題及時與糾風辦請示匯報。

　　五、組織領導

　　組長：***

　　成員：***

　　領導小組下設辦公室在局監察室，具體負責綜合協調、督辦落實工作。

物業工作方案10

　　一、目的：

　　為建立健全物業管理中突發公共事件的預警和應急體制，確保物業公司遇重大汛情能夠高效、有序地做好防汛搶險救災工作，根據上級主管部門和公司領導的要求，為將搶險救災工作落到實處，保證今年安全度汛，結合我公司實際情況，制定本預案。

　　二、指導思想

　　認真貫徹落實國家、市、縣防汛工作會議精神，堅持科學發展觀和以人為本的思想，積極防御洪澇災害，為構建和諧社會，貫徹“安全第一、以防為主、常備不懈、全力搶險”的工作方針；統一領導，精心部署，協調動作，分級管理，分工明確，科學調度，進一步強化防汛責任，切實抓好防汛工作的各個環節，完善、落實各項防汛預案，加強汛情監測和預警預報，提高防洪防澇綜合能力，最大限度地減輕洪澇災害給住戶和公司帶來的損失。

　　三、主要任務

　　1、落實責任制。認真落實以項目經理負責制為主要內容的各項防洪防汛責任制，完善規章制度，明確工作職責，責任落實到人。

　　2、組織制定、實施防洪防汛應急預案。結合各部門、各項目實際情況，充分預見可能發生的問題，科學合理地制定防洪、防汛工作應急預案。

　　3、各部門、各項目把防汛物資落實到位，做到防汛物資充足，做到定點、定位，由專人負責管理。

　　4、各項目做到24小時有人值班，并有領導帶班，落實項目經理負責制。確保信息暢通，妥善應對突發事件。

　　四、領導指揮及搶險救災機構

　　1、建立防汛工作小組

　　指揮：王正建

　　副指揮：張洪、徐靈、桑軍

　　成員：張翼、李華明、王麗蘋、李暉、賴萍、張英、李國崗、郭小虎、陳卓

　　2、建立公司防洪防汛搶險突擊隊

　　各項目自行組成搶險突擊隊，隊長分別由各項目經理（或秩序維護主管）擔任。

　　五、主要職責

　　1、防汛工作領導小組職責

　　（1）迅速接收與傳達防汛部門和上級領導關于防洪防汛救災的各項指令。

　　（2）部署和指揮實施防洪防汛救災行動。出現險情，各搶險突擊隊受防汛工作領導小組指揮。

　　（3）掌握各單位防洪防汛工作基本情況，了解汛情并及時上報。

　　（4）執行上級下達的`其他任務。

　　2、防汛搶險突擊隊職責

　　（1）接收和上報防汛救災情況。

　　（2）直接參與防汛救災行動。

　　（3）協調受災住戶安置、轉運。

　　（4）執行公司防汛工作領導小組下達的其他任務。

　　六、前期準備工作（各項目結合實際情況參照執行）

　　1、提前檢查疏通地面和屋面排水溝，清理化糞池和污水井、檢查排水主管與市政管網接口，保證暢通。

　　2、檢查排污水泵，保證重要位置（發電機房、水泵房、配電房）等位置的污水泵能自動運行。

　　3、檢修備用發電機和控制線路，保證應急電源的安全可靠。

　　4、檢查手電筒的完好，檢查設備機房應急照明。

　　5、檢查小區避雷系統。

　　6、檢查外墻立面，通知住戶，整理陽臺、屋頂花園、清理高空擱置物，雨棚。

　　7、修剪小區大樹枯枝、蟲害嚴重的樹枝。

　　8、確定應急情況車輛和人員的疏散路線和位置。

　　9、項目固定專人，每天定時收看當地天氣預報，并將重要信息及時上報項目負責人。

　　七、項目重點位置和設備設施（各項目結合實際情況參照執行）

物業工作方案11

　　為認真貫徹執行《武漢市燃放煙花爆竹安全管理決定》，堅決落實政府部署的“禁改限”工作，確保我小區居民生命財產的安全，營造安定、和諧的節日氛圍，我公司特制定如下具體工作方案：

　　一、職責

　　負責對**小區業戶開展安全燃放煙花爆竹的宣傳教育，勸阻、舉報違規燃放煙花爆竹的行為。

　　二、組織領導

　　成立“禁改限”工作專班，有計劃、有部署的開展各項安全管理工作。

　　成員如下：

　　組長：XX

　　副組長：XX

　　組員：XX

　　三、工作要求

　　提高認識，加強管理，分工協作，責任到人。做到事前檢查、事中控制、事后總結。如果出現安全事故，將追究具體工作責任人的責任。

　　四、工作措施

　　1、落實層級安全管理，加強業戶特別是出租戶的安全管理工作，并與他們每戶簽訂《XX年安全目標責任書》。

　　2、定人定責，開展入戶安全檢查落實工作

　　（1）協助公安、消防部門按每套房配備1個滅火器的標準，要求辦公業戶必須配備有效滅火器；

　　（2）檢查每戶陽臺，跟進落實業戶陽臺內雜物、易燃物清理工作。

　　3、開展形式多樣的安全宣傳工作

　　（1）懸掛宣傳橫幅2條；

　　（2）對每個門棟發布安全宣傳公告；

　　（3）逐戶上門發放安全宣傳單。

　　4、對小區內共用安全設施，消防設施、設備，易燃易爆物品存放點和部位進行一次拉網式自查自糾，以消除安全隱患。

　　（1）重點完善消防設施建設，補足、配齊應急消防器材；

　　（2）完善重點部位消防標識，確保監控系統設施正常運行；

　　（3）清理小區消防通道及單元樓道，清除小區雜草及垃圾；

　　（4）檢查門禁系統和水、電、氣設施設備。

　　4、確定小區煙花爆竹燃放點和燃放時間，并公布于眾，逐戶告知。

　　5、春節期間充實物業管理人員力量，并定崗定責，加強小區內值班與巡查力度。

　　6、結合小區實際制定消防和燃放煙花爆竹火災、爆炸事故應急預案，成立義務消防救援隊，組織一次應急救援預案培訓和演練，并公布小區救援點及聯系方式。

　　五、具體工作日程安排

　　1、XX年1月5日前，完成與租戶、辦公業戶《XX年安全目標責任書》的`簽訂工作，檢查落實配備滅火器，跟進落實業戶陽臺雜物、易燃物清理，并登記整理辦公業戶的檔案；（責任人：）

　　2、XX年1月10日，召開“禁改限”工作小組動員會，部署“禁改限”工作安排；（責任人：）

　　3、XX年1月13日，擬訂義務消防隊名單，修訂《消防和燃放煙花爆竹火災、爆炸事故應急預案》（含小區救援點及聯系方式）；（責任人：）

　　4、20xx年1月15日，在小區進口和小區內個懸掛1條“禁改限”宣傳橫幅，在各門棟公告欄發布小區安全管理溫馨提示；（責任人：）

　　5、XX年1月15日，擬訂《**物業春節值班表》；（責任人：）

　　6、XX年1月15日，上報《“禁改限”工作方案》、《應急救援預案》、《春節值班表》、《目標責任書》；（責任人：）

　　7、XX年1月15日，對小區進行消防安全器材、設施設備及安全通道、門禁系統、水電氣設施檢查，清除小區雜草及垃圾；（責任人：）

　　8、XX年1月16日，組織小區門棟長召開“禁改限”安全工作座談開會，做到群防群治、齊抓共管；（責任人：）

　　9、XX年1月17日，開始嚴查大量煙花爆竹進入小區，杜絕業主和租戶囤積煙花爆竹；（責任人：）

　　10、XX年1月18-22日，開始入戶發放“禁改限”和“小區春節消防安全要求”宣傳單，并進行逐戶消防安全檢查；（責任人：）

　　工作分工：

　　一期：甲負責

　　二期：乙負責

　　11、XX年1月

　　物業公司煙花爆竹“禁改限”工作方案提要：XX年2月1日，召開管理處節前安全動員會，并定責定崗，加強巡查和檢查力度，并進一步學習《武漢市燃放煙花爆竹安全管理規定》和市政府“禁改限”工作要求；（責任人

　　22日（周五），保衛部組織管理處全體人員（含保潔員），開展“禁改限”工作部署、《應急救援預案》培訓和演練；（責任人：）

　　12、XX年1月30日，在各門棟公告欄發布“禁改限”宣傳內容和“安全溫馨提示”，進一步強調小區安全、和諧，并公示小區煙花爆竹燃放時間、地點，消防救援點和聯系方式；（責任人：）

　　13、XX年2月1日，召開管理處節前安全動員會，并定責定崗，加強巡查和檢查力度，并進一步學習《武漢市燃放煙花爆竹安全管理規定》和市政府“禁改限”工作要求；（責任人：）

　　14、XX年2月2日-2月28日，適時提醒居民注意陽臺雜物及晾曬衣物的安全，出門或睡前關好門窗、煤氣、電源；及時對違反《武漢市燃放煙花爆竹安全管理規定》的人員進行說服教育、勸阻制止，對不服從管理的及時報告公安不滿進行處理；（責任人：管理處全體人員）

　　15、XX年2月13日（三十）晚17：00-次日1：00，行管人員4人、保潔員3人值班。

　　行管人員職責：根據工作分工跟進小區現場安全管理，防止不按規定燃放煙花爆竹，出現違規情況及時與業戶溝通并制止；

　　保潔員職責：負責鞭炮燃放現場的消防安全和保潔工作。

　　工作分工：

　　現場總負責人A

　　百貨廣場B

　　一期C

　　二期D

　　16、XX年2月28日（元宵節）晚上17：00-次日1：00，行管人員4人值班，保潔員3人值班。

　　行管人員職責：根據工作分工跟進小區現場安全管理，防止不按規定燃放煙花爆竹，出現違規情況及時與業戶溝通并制止；

　　保潔員職責：負責鞭炮燃放現場的消防安全和保潔工作。

　　工作分工：

　　現場總負責人A

　　百貨廣場負責人B

　　一期C

　　二期D

　　17、XX年3月2日，各責任人針對春節期間“禁改限”相關工作完成情況進行總結匯報。

物業工作方案12

　　第一章 總則

　　第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 溫州市行政區域范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。 本辦法所稱的物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業主交存的專項用于物業共用部位（以下簡稱共用部位）、物業共用設施設備（以下簡稱共用設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　第三條 專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

　　第四條 溫州市物業主管部門會同財政部門負責全市專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作。市物業維修資金管理中心(以下稱市維修資金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區專項維修資金的日常管理工作。 甌海區、各縣（市）物業主管部門會同財政部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作，并指定機構負責專項維修資金的日常管理工作。

　　第二章 專項維修資金的交存

　　第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存專項維修資金：

　　（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　（三）住宅小區外用于銷售的獨立非住宅。

　　第六條 首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。

　　物業首期專項維修資金交存的`標準，多層為每平方米建筑安裝平均造價的5%，小高層、高層為每平方米建筑安裝平均造價的6%。市物業主管部門會同市財政部門可以適時提出專項維修資金交存標準的調整方案，報市人民政府批準后公布執行。

　　建筑安裝平均造價由市物業主管部門會同市財政部門根據溫州市當年竣工實際建筑安裝工程造價進行測算，定期公布。

　　第七條 拆遷安置房首期專項維修資金按照下列規定交存：

　　（一）在9月1日前領取拆遷許可證組織拆遷的，由建設單位交存。

　　（二）在9月1日后領取拆遷許可證組織拆遷的，屬合法拆遷面積或者視同合法拆遷面積的，由建設單位交存；增加部分面積，由業主交存。

　　第八條 新建物業首期專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權屬初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條、第七條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。 未出售物業的專項維修資金由建設單位交存，待物業出售時向業主收取。

　　第九條 維修資金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

　　第十條 收取專項維修資金，維修資金管理機構應當出具財政部門統一監制的專用票據。業主在辦理房屋權屬登記時，應當提交專項維修資金交存的專用票據。

　　第十一條 業主大會成立前或者業主大會未決定實行業主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。

　　第十二條 專項維修資金實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。 業主委員會應持下列材料到所在地維修資金管理機構辦理專項維修資金移交手續，并報所在地物業主管部門備案：

　　（一）業主自主管理專項維修資金書面報告。

　　（二）業主大會自主管理專項維修資金的決議。

　　（三）專項維修資金劃轉后的賬目管理單位。

　　（四）專項維修資金使用、續籌辦法及應急支取預案。

　　（五）專項維修資金賬目管理制度。

　　（六）專項維修資金有關的其他材料。

　　維修資金管理機構應當在收到上述材料之日起10個工作日內，通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶，并將收支賬目等有關資料移交業主委員會。

　　第十三條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當按照下列規定續交維修資金：

　　（一）專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業主出具《專項維修資金續交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織；業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入專項維修資金專戶。

　　（二）專項維修資金實行自主管理的，由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案，通知業主續交維修資金；業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。

　　（三）專項維修資金可以由物業服務企業、業主委員會或者社區組織代收代交；負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的專項維修資金明細情況，在物業管理區域內公布，并抄送所在地維修資金管理機構。

　　第十四條 本辦法實施前未建立或者未按規定交存首期專項維修資金的物業，維修資金管理機構應當向業主出具《專項維修資金補建補交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織。業主應當在接到補建補交通知之日起90日內，按照本辦法規定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。

　　第十五條 業主未按規定續交、補交專項維修資金的，業主委員會或者社區組織應當督促其交存；業主經督促仍不交存的，業主委員會可以依法向人民法院起訴。

物業工作方案13

　　一、物業管理公共服務質量標準

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

　　(1)房屋

　　(2)協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

　　(3)環衛設施完好無損。

　　(4)道路暢通，路面平整。

　　(5)消防設施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護衛

　　(1)主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

　　(2)安全護衛人員24小時巡查；

　　(3)小區24小時監控；

　　(4)交通、車輛管理有序；

　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機動車輛按序停放。

　　(5)危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

　　(6)有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

　　(7)小區內無重大火災、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環境衛生

　　(1)綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

　　(3)修剪及時，整齊美觀；

　　(4)綠化品味高，有較高觀賞價值；

　　(5)小區內全方位持續清潔；

　　(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

　　(7)水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患；

　　(8)環衛設施整潔；

　　(9)無亂貼、亂掛、亂劃現象；

　　(10)噪音等貼合環境標準。

　　4、收費管理

　　(1)服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價；

　　(2)用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；

　　(3)建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支狀況；

　　(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

　　(5)認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

　　(6)業主意見反饋滿意率90%以上。

　　5、相關條件

　　(1)硬件環境

　　A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

　　B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；

　　D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；

　　E、有集中監控設備；

　　F、有生活服務配套設施；

　　G、有教育、文體活動及商務服務設施。

　　二、物業管理公司帶給的服務項目(分期逐步到位)

　　1、便民服務(部分收費)

　　2、商務服務(部分收費)

　　3、社區娛樂、文化活動服務

　　三、物業管理企業

　　1、企業須持有物業管理企業資質證書；

　　2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

　　3、人員培訓，持證上崗；

　　(1)企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；

　　(2)檔案管理規范，資料齊全；

　　(3)用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

　　結構及外觀：

　　1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

　　2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

　　3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。

　　陽臺及門窗：

　　1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

　　2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；

　　3、嚴禁改動入戶門、門套；

　　4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

　　5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

　　管道：

　　1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水(排污)管道；

　　2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

　　3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

　　4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

　　廚房及衛生間：

　　1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；

　　2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

　　3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的.通風管道井；

　　4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；

　　5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；

　　6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

　　智能設施及管線：

　　嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

　　空調：

　　1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；

　　2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

　　3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

物業工作方案14

　　一、節日期間值班要求：

　　（一）行政值班人員，嚴格按照公司要求值班。

　　1.每天值班人員必須巡視大廈不少于3次，且在每天早上9點、每天下午16點，將大廈安全情況以電話形式如實上報給公司總部行政人員。

　　2.行政值班人員要將巡視情況如實填寫在《項目值班表》。

　　3.發現問題，能立即處理的，立即處理；不能立即處理的，及時向上級領導匯報并同時向公司值班人員匯報。

　　（二）熟記以下應急電話號碼

　　空港公安分局：

　　空港消防支隊：

　　天津市呼救電話：110、119、120

　　（三）各值班部門要在值班室張貼《項目行政值班人員一覽表》，發現問題及時上報并做好值班記錄。

　　二、節前與春節期間工作要求：

　　1.保安部嚴格執行大廈人員出入、來訪登記制度；并加強對重點區域、重點時間的安全巡檢工作的巡查，并配合工程部設備安全運行等方面的安全檢查，及時整改不合格項目，做好節日期間的安全工作。

　　2.工程部做好節前各種設備設施運行情況的檢查工作，并做好設備設施保溫工作，同時對供電設施、用電設備、電氣線路及插座的'安全性進行檢查，保障節日期間的安全。

　　3.各部門主管組織部門員工檢查項目管轄的建筑周圍消防通道、安全出口、疏散樓梯是否存在鎖閉、堵塞、占用現象。疏散門是否向疏散方向開啟，燈光疏散指示標志和火災應急照明燈是否完好。發現問題，及時向管理室上報。

　　4.節前向業主發放安全《溫馨提示》。

物業工作方案15

　　一、指導思想及目標

　　為提升小城鎮公共服務水平和環境綜合整治長效管理，建立健全小城鎮長效管理機制，實現管理精細化、標準化、規范化、常態化，全面提升小城鎮管理水平，鞏固街容街貌，維護鎮容鎮貌整潔有序。結合本鎮實際，制定本辦法。

　　二、管理機構及職責

　　根據工作需求，成立以鎮黨委書記為組長，鎮長、人大主席為副組長的xx鎮小城鎮管理工作領導小組，全面負責小城鎮日常管理工作，分管領導按照職責分工協助鎮長做好具體工作。

　　(1)鎮環衛站負責市政設施管理及維護;

　　(2)鎮行政執法中隊負責鎮容鎮貌管理、行政執法工作;

　　(3)鎮派出所、司法所、綜治辦負責治安管理;

　　(4)鎮國土規劃所負責轄區居民、村民建造房屋的規劃造址和服務;

　　(5)小城鎮管理工作領導小組下設辦公室，負責建設統計、建設檔案管理及法律法規規定的其他職責。

　　三、市政設施管理及維護

　　(1)人行道鋪筑平整，無松動、缺失，與人行道井、樹池、周邊圍墻連接平順，無障礙設施完善，盲道與周邊彩磚等連接平順，無松動、破損等病害，整體完好。

　　(2)混凝土路面無沉陷、嚴重破碎等病害，瀝青路面無坑槽、瀝青顆粒松散脫落等病害，路面平整度良好。

　　(3)排水管網插接口完好，坡度順暢，管壁無破損、無泄漏，井蓋井座完好、吻合、安放平穩、啟閉靈活。

　　(4)垃圾回收桶無明顯破損，日常按時清理，無長期囤積現象。

　　(5)市政照明路燈正常使用，燈桿無亂貼亂畫，污損現象。

　　三、治安管理

　　(1)鎮內治安管理由派出所、司法所、綜治辦三個單位聯合開展。派出所要組織警力對鎮區例行巡邏檢查，定期開展嚴打斗爭;司法所要協調相關村莊搞好民事糾紛調解;綜治辦要妥善處理群眾來信來訪，確保社會穩定。

　　(2)各村(居)要落實好屬地管理，積極搞好社會治安綜合治理，由治保主任牽頭組建聯防隊伍，在重要時間節點配合做好村民治理工作。

　　四、規劃建設管理

　　(1)符合建房條件的住戶，應當先向所由村委會對住戶的申請進行預審和選址，然后到鎮國土所進行審批。鎮國土規劃所對村莊提交的住戶建房申請核查審批，審查后對符合條件的辦理施工手續，報鎮政府審批后上報縣國土規劃部門備案。

　　(2)在鎮內進行臨時建設，應當由鎮人民政府批準。批準的臨時建筑使用期限不得超過兩年，使用期滿或因政府規劃需要必須無條件拆除。禁止在批準的'臨時用地上建設永久性建筑物、構筑物和其他設施。

　　五、鎮容鎮貌和鎮區衛生管理

　　(1)鎮域內各種建筑物、構筑物和其它設施以及公共場所必須符合國家規定的城鎮容貌標準，任何單位和個人不得在建筑物、構筑物或其它設施和樹木上張貼、刻畫、涂寫各類廣告，一經發現堅決予以取締，并對當事人給予處罰。

　　(2)任何單位和個人不得擅自占用道路和市場等公共場地堆放雜物，因需要確需占用的，必須按規定到管理辦公室申報。建設工程竣工后，施工單位必須及時清理施工場地，如不及時清運、責令限期清除并對當事人進行處罰。

　　(3)鎮轄區內實行門前“三包”，生產生活垃圾必須送到指定地點，自覺保持衛生整治。轄區內各村(居)各自負責村莊衛生日常保潔，確保主要道路兩側美化、綠化、亮化。各村(居)生產生活垃圾由環衛工人統一收集后送垃圾中轉站，鎮政府統一外運縣垃圾焚燒廠進行集中處理。

　　(4)道路兩側不得設置臨時攤點，不得占道經營和堆放其它雜物。

　　六、處罰管理規定

　　(1)在鎮域內，未按照規定辦理審批手續或者違反規劃進行建設的，由鎮人民政府責令停止建設，限期拆除違法建筑物、構筑物及其他設施。影響鎮區規劃，尚可采取改正措施的，責令改正，并對相關責任人進行處罰。

　　(2)在鎮區內擅自進行臨時建設或者未在規定期限內拆除臨時建筑的，由鎮人民政府責令限期拆除，并對相關責任人進行處罰。

　　(3)貨運車輛在鎮區運行中，泄露和遺撒液體及雜物，影響道路整潔的，責令清除，并對相關責任人進行處罰。

　　(4)新建工程竣工后，未在規定期限內清運建筑垃圾的，責令限期清除。

　　(5)因施工等原因損壞路面、公路設施、花草樹木等，在規定的期限內未修復的，責令修復。

　　(6)未經批準擅自在街道兩側和公共場所堆放物料，亂搭亂建建筑物、構筑物或者其它設施，對相關責任人進行處罰。

　　(7)以上所涉及的處罰，由管理辦公室按照行政執法程序報呈縣直相關部門聯合執行。

　　七、管理考核內容

　　(1)明確責任主體：明確小城鎮管理中各項分工責任主體，責任范圍，分管工作無失管、失責情況。

　　(2)建立基本資料臺賬：建立小城鎮管理的基本資料，基本資料應有工作計劃及總結、工作臺賬及清單、日常管理工作制度等。

　　(3)日常巡查工作：合理安排巡查人員明確巡查內容、巡查范圍、巡查時間、巡查發現問題報告及追蹤解決的程序等。重點路段巡查人員每天必須巡查一次。巡查過程中發現問題要及時向相關部門匯報，同時，對危及車輛和行人安全的問題要及時采取臨時處置措施。對報告后未及時處理的，應追蹤報告，直至解決。

　　(4)日常維護管理：認真貫徹“預防為主，防治結合”的方針，加強預防性養護，發現病害及時處治，做到維護道路路面平整，排水設施運行良好。要求做到施工前期有審批，過程有記錄、有監督，工程質量有驗收等。

　　(5)建立應急事件處理機制，適時修訂應急預案，值班制度落實，積極妥善處置突發事件，設置專項應急值班記錄，記錄齊全真實。接通知后半小時內應到現場查看，提出處理意見，落實處置措施，并向上級部門報告，處置完畢后立即向上級部門通報信息。

　　(6)認真履行社會責任，在巡查中及時發現非法挖掘、占道、非法接道等行為，督促責任單位按照相關程序辦理相關手續，并恢復挖掘占用道路。作為道路管理主體單位，有責任協調解決我鎮轄區內不屬我鎮管理范圍的設施問題。

　　七、管理考核方式

　　考核方式分為日常考核和年終考核。

　　(1)日常考核由各分管工作部門根據本考核辦法自行組織人員對分管工作進行自查，做好自查相關資料的統計、記錄并匯總。

　　(2)年終考核由鎮分管領導牽頭成立考核小組，由管理辦公室牽頭對鎮環衛站、鎮行政執法中隊、鎮派出所、鎮司法所、各村(居)工作落實情況進行檢查考核，做好檢查考核相關資料的統計、記錄并匯總，并將檢查情況進行通報。

　　(3)依據本辦法對本鎮市政設施管理的考核結果，做為年終工作目標考核、評選先進集體、優秀個人的依據，同時對工作表現優秀的集體和個人給予一定獎勵。

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