物業前期工作計劃10篇【精】

　　日子在彈指一揮間就毫無聲息的流逝，又迎來了一個全新的起點，此時此刻需要為接下來的工作做一個詳細的計劃了。那么我們該怎么去寫計劃呢？以下是小編收集整理的物業前期工作計劃，僅供參考，歡迎大家閱讀。

物業前期工作計劃1

　　一、前期介入計劃

　　專業、科學、規范的物業管理前期介入,將為今后物業管理服務品質的提高及降底管理成本,打下堅實的基礎。針對行政中心,現代化、智能型、設施設備多規模大的`物業特點,本公司如果中標,將成立前期物業管理介入工作組,以國際先進的物業管理理念,專業化、科學化的管理方式,介入某某區行政中心的前期物業管理工作。

　　(一)、前期介入人員安排

　　組長:公司總經理兼任

　　副組長:行政中心物管事務所經理

　　其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業工程師各2名,項目經理2名、品質管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務部主管級職員各1名。

　　(二)、工作方式

　　1.組長每周組織會議對一周工作作全面布署,并檢討各項工作的完成情況。

　　2.副組長全日制現場辦公,負責行政中心現場工作的協調與安排。

　　3.各專業工程師及中心物管員按工作內容全日制現場工作,副組長每日組織會議對當日工作作全面檢討。

　　4.工作組其它成員按現場半日工作制工作,按計劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報告。

　　(三)、工作內容

　　內容 完成時間 落實部門 備注

　　一、前期工程監督

　　1)審閱樓宇、設備圖則及設計 工程部、工作組

　　2)設施設備隱蔽線路的熟悉與標注 工程部、工作組

　　3)從物業管理角度向業主方提供建議 工程部、工作組

　　4)按工程合同承諾標準,編造驗收表格 工程部、工作組

　　5)制定驗收程序并接管物業設施、初檢遺漏工程 按工程進度 工程部、工作組

　　6)向機關事務局提供樓宇、設施設備保養及維修建議 工程部、中心物管事務所

　　二、人事

　　1)物管事務所架構制定及討論審定 資源部、工作組

　　2)管理級員工的招聘

　　3)各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批 資源部

　　4)人事管理制度、員工手冊的討論審批 資源部

　　A.公開招聘 資源部

　　B.面試 資源部

　　C.聘用及入職培訓 資源部

　　D.熟悉物管事務所運作及在職培訓 資源部、中心物管事務所

　　三、設立某某區行政中心物管事務所

　　1)設立及裝修物管事務所 工程部、工作組

　　2)辦公設備及工具設備的采購 資源部、工作組

　　3)現場清潔及布置 中心物管事務所

　　四、管理文件

　　1)中心公約、服務手冊制定及審批 市場推廣部

　　2)各類文件、表格的制定及印刷 品質部、資源部

　　五、管理預算、啟動預算及財務安排

　　1)制定初步管理預算、啟動預算及討倫 計劃財務部

　　2)管理費及各項費用制定及申報 市場推廣部

　　3)各項財務管理制度制定 計劃財務部

　　六、樓宇基本設備預算

　　1)設計及審定各類標牌、指示牌 市場推廣部

　　2)采購、制作及安裝 市場推廣部

　　七、物業驗收之準備

　　1)樓宇各單項驗收 根據情況確定 工程部、工作組

　　2)公共地方的驗收(道路、停車場等) 根據情況確定 工程部、工作組

　　3)樓宇各項設施設備測試及驗收 根據情況確定 工程部、工作組

　　4)樓宇內部初驗 根據情況確定 工程部、工作組

　　5)遺漏工程跟進及監督驗收 根據情況確定 工程部、工作組

　　6)綠化工程的驗收 根據情況確定 工程部、工作組

　　八、樓宇接管安排

　　1)制定接管計劃 工作組

　　2)安排準備各類文件 品質部、工作組

　　3)人員安排 工程部、工作組

　　4)接管培訓 工程部

　　5)清潔開荒 中心物管事務所

　　6)現場氛圍布置 市場部、中心物管事務所

　　7)進行接管工作 工程部、中心物管事務所

　　九、遺漏工程跟進

　　1)整理資料及落實遺漏工程跟進 按工程進度 工程部、中心物管事務所

　　2)維修后復檢、通知業主方再次驗收 按工程進度 工程部、中心物管事務所

　　3)現場施工方的管理討論 品質部、中心物管事務所

　　十、各服務項目檢討

　　1)物業保險事宜之建議 計財部、中心物管事務所

　　2)檢討物業管理人力資源 資源部、中心物管事務所

　　3)檢討保安安排 中心物管事務所

　　4)檢討清潔服務之安排 中心物管事務所

　　5)檢討維護保養服務之安排 工程部、中心物管事務所

　　6)檢討處理客戶投訴之程序 品質部、中心物管事務所

　　7)檢討園藝綠化保養及節日布置之安排 工程部、中心物管事務所

　　8)檢討公共關系之安排 市場部、中心物管事務所

物業前期工作計劃2

　　StanleyMarcus認識到了回頭客帶來的長期利潤。由于妨礙老顧客重復購買的壁壘更低，因此把東西賣給他們應該更容易。更低的壁壘是指顧客重復購買商品和服務的阻力更小。所以，促銷等營銷手段對老顧客將發揮更好的作用。

　　市場特征

　　雖然使顧客重復購買具有很多優點，但是很多企業發現，隨著購買次數的增加，顧客卻變得更加難以滿足。當顧客熟悉了商品和服務以后，他們就會變得更苛刻。商品和服務對他們來說已經不再新鮮，因此他們知道應該要求什么，而且要求更多。

　　有幾個因素可以解釋不同行業的顧客滿意度為什么有著巨大的差別：

　　顧客接觸。公司同顧客的接觸越多，出錯的可能性就會越大。高接觸頻率的服務如酒店和航空服務，因為同顧客接觸更多，服務失敗的機率也就更大。

　　市場份額。更大的市場份額意味著更低的顧客滿意。Niche市場更能針對顧客的需要，因此也就更能滿足他們。林肯/水星牌（Lincoln/Mercury）汽車在顧客滿意度圖表上位居前列，但只有很小的市場份額。福特（Ford）公司的汽車分部擁有最暢銷的Escort車，在市場中占據主導地位，但卻失去了顧客滿意。

　　轉換方便。如果從一個品牌轉向購買另一個品牌變得容易，顧客的滿意度則會受到影響。那些產品和服務復雜且難以替代的企業（如銀行）往往沒有動力努力工作，以留住顧客。容易轉換和替代的東西（如食物），其生產商會更加拼命工作，以避免顧客流失。例如，寶潔公司（Procter&Gamble）就是千方百計優化自己的產品線，簡化定價政策，以做到對顧客更友好。

　　一項跨行業的顧客滿意度比較報告指出了一個重要的經驗教訓：某一行業的顧客期望值受其它行業設定的標準所影響。例如，同表現卓越的聯邦快遞（FederalExpress）公司做業務的人，會把他們的體驗同銀行及其它服務型公司進行比較。一家公司所提供服務的質量，將根據其它行業類似服務的衡量標準進行評估。一家公司的服務速度只有趕上或超過所對應的其他行業的服務速度，才可算是最快的。

　　強力營銷

　　有效地開拓和維持回頭生意的可靠方法為數不多。數據庫和常客策略是兩種能夠直接影響顧客購買行為、留住顧客的營銷舉措。

　　營銷者正投入數以百萬計的.資金建設數據庫，使他們能確定哪些是自己的顧客，以及采取什么措施贏得顧客的忠誠。每個行業的公司都利用自己收集的顧客數據，預測顧客將來的購買行為。

　　沒有什么比顧客個人行為和偏好的信息更有作用了。KraftGeneral食品公司（KGF）能夠跟蹤自己的3，000萬個產品用戶，這些用戶在使用優惠券消費或者參加KGF公司其它促銷活動的時候，都提供了自己的姓名。根據他們在接受調查時所表達的興趣，KGF公司定期給他們贈送諸如營養和健身之類的知識小竅門，以及針對某一具體品牌產品的優惠券。對于酒店業，客人的歷史記錄匯集了客人的一系列數據和偏好。在FourSeasonsHotelsandResorts酒店，通過客人歷史記錄可以了解客人對房間風格的偏好、房價標準、個人愉悅的事情以及素食等特別要求。這些信息都用來為客人創造盡可能最好的體驗。

　　但是，客人歷史記錄并非使你了解誰不喜歡羽毛枕頭，或者誰喜歡住在消防出口旁邊的房間那么簡單。它們提供了具體的業務拓展機會，比如通過瞄準回頭客，或者為某些促銷活動選擇最佳的對象等方式，增加客人的光顧次數。

　　洲際大酒店（Inter-Continental）的SixContinents俱樂部通過其顧客認可計劃，對哪些客人消費更多，在舒適的餐館而不是咖啡店里用餐，住宿套房，使用門衛、洗衣和侍從服務等等，都了如指掌。目標客人被邀請提前一個晚上到達酒店，或者被鼓勵住下來享受周末家庭服務套餐。在這些顧客認可計劃中，也可以提供其它諸如贈送生日賀卡或免除入住登記手續等定制化的服務。

　　顧客需要耐心和公司的指導，以意識到保持忠誠的好處。許多公司確實對忠誠顧客采取不同的對待方法。例如，如果你是穩定的顧客（一年以上），PacificBell電話公司將會允許你延緩15天支付你的消費賬單，而且對其它的費用支付也靈活處理。對于忠誠顧客，許多公司盡力表示感謝，同時通過諸如會員俱樂部、目錄冊、雜志以及最普遍的常客計劃等多種方式鼓勵顧客對公司品牌保持忠心。

　　培育忠誠

　　如果有人參觀位于美國Milwaukee市的MegaMart超市，那么他迎面可以看見超市里的售貨柜員機正等待著他使用手中的購物卡。他只需在機器上刷一下MegaMart超市的常客購物卡——每個購物者都可以在商店的服務臺獲得這種卡——柜員機就會專門為他打印出24種商品的特價信息，這些商品是由柜員計算機從他過去的購買記錄中選擇出來的。但是這些特價只是在接下來的3個小時里有效！

　　越來越多的零售商正在像MegaMart那樣使用激勵計劃來培育顧客忠誠。常客購物和服務卡廣受歡迎，尤其受到婦女、富人和年輕人的青睞。常客計劃必須是綜合性關系營銷中的一部分。雖然這些計劃可能建立不了持久的顧客忠誠，但仍然能夠提供真正的營銷價值，成為回報的強力動因。

　　有幾個快餐店推行常客促銷計劃，以提高來自回頭客的銷售額。塑料磁條卡記錄顧客購買的次數和數量，顧客依此可以累積分數，以便在下次光顧時獲得免費食物或免費商品。Arby''''s公司自1992年開始實施“Arby俱樂部”計劃以來，已經在64個零售點發行了63，000張卡。

　　推行常客計劃可能是昂貴的，因此維系該計劃對顧客和公司而言都至關重要。作為另外一種選擇，公司也可以利用激勵措施吸引回頭客，而不必建立常客計劃。給予"認可"是一種避免長期投資的低成本、低風險的可選舉措。價格昂貴的Fairmont酒店開設了“總裁俱樂部”，對回頭客獎以禮物。例如，客人住上三次，就可以得到該酒店獎勵的一件毛料禮服。這種非正式獎勵計劃的其它手段包括特邀客人計劃以及現場獎勵顧客等。

物業前期工作計劃3

　　活動時間：

　　五月初到放假

　　活動負責人：

　　曾露茜(總負責人)陳強馬妍馬露(活動前期負責人)

　　活動簡介：

　　炎熱的夏季，廣大學子每天需要大量飲水，而二教并沒有飲用水供應，同學們只能自己帶水或者到小賣部買水。自己帶水則增加了自己沉重的書包的負擔，而且自己帶的一瓶水可能不夠喝;若買水喝將是一筆不小的.開支。因此，我們提出了“一元錢水計劃”，該計劃通過向廣大學生每人籌集1元錢，用這筆錢向供水商買水，再在二教設立免費飲水點，向大家供水;這樣大家只需話一元錢就解決了整個夏季的飲水問題。

　　活動流程(前期)：

　　活動開始啟動(曾露茜)

　　召集參與成員，進行活動介紹，任務安排(陳強馬妍馬露)

　　海報、噴繪完成并張貼(鄭盼何英果盧紫潔)，橫幅完成并懸掛(張曉蕾何英果)

　　二教飲水點設立，開始供水(閆婕)

　　每棟公寓樓下宣傳單張貼(盧紫潔)，每棟公寓宣傳單發放(鄭盼何英果盧紫潔張曉蕾)，籌資活動場地申批(鄭盼)

　　公寓一棟前定點籌資(社團所有成員)

　　活動前期小結：

　　“一元錢水計劃”前期任務主要是初步籌集資金和水計劃正式開始運行;前期的所有宣傳準備都很充分，大家很配合，任務都及時的完成;初步籌集并不是很成功，未能達到我們預計要求。主要因為兩天前四川汶川發生大地震，各組織都在搞募捐，嚴重影響了我們資金的籌集;另外我們宣傳可能還并不是很到位，許多人還沒了解并接受我們的“一元錢水計劃”;但是飲水點的設立給許多同學提供了方便，得到了大家的一致好評和鼓勵支持;

　　還存在的問題：目前每天四桶的供水量還不能滿足廣大學生飲水要求，主要因為還面臨資金的問題;供水商水價比較高，有待尋求更優惠供水價格;每天供水不及時，使得早上沒水;

　　解決思路：外聯聯系有意合作的商家，尋求資金支持;準備第二輪籌資;聯系供水商，降低價格，或者尋求其他價格更低但能保證質量的水源;督促供水商及時送水等;

　　注：

　　本次活動處于社團換屆時期，考慮到對大一會員的鍛煉，活動分為兩部分：前期由大二社團骨干負責，啟動并運行“水計劃”(已完成);活動中后期由大一新一屆骨干負責，作為新一屆的開門活動，擴大滴水恩在校內外影響。

物業前期工作計劃4

　　根據集團的管理要求和物業管理運作需要，物業部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入新居等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

　　<一>介入期

　　根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

　　1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：

　　（1）根據集團公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與集團簽定《前期物業服務協議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

　　（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

　　（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

　　（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

　　（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

　　（6）配合銷售部物業管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

　　（7）業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；

　　（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

　　（9）與集團公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

　　（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

　　（11）與集團公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

　　（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主入伙時發放給業主）。

　　（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

　　2、開展業主服務需求調查

　　積極參與集團公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

　　3、按規范實施接管驗收

　　充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對大儒世家物業的了解，本著“對業主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

　　4、介入期管理工作計劃表

　　<二>入住期

　　1、高效便利辦好入住

　　入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：

　　（1）與銷售部配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備；

　　（2）銷售部應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理；入住服務；

　　（3）一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務；

　　（4）事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業機構，同步辦公，方便業主入伙；

　　2、提供入住期的便民服務措施

　　（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

　　（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收；

　　（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

　　3、記錄并處理業主在接樓驗房中提出的.合理的意見與建議

　　4、裝修管理

　　（1）裝修宣傳培訓。根據《建筑發》，建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

　　（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

　　（3）落實二次裝修跟蹤監管責任制。

　　（4）制定違章裝修處理流程。

　　（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

　　5、治安管理

　　（1） 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

　　（2） 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。 車位、車主、車型、車色）

　　（3） 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛崗）、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動；

　　（4）完善并發揮智能化系統的安防優勢。

　　6、入住期管理工作計劃表

　　<三>常規期管理

　　通過培訓，提高員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為大儒世家物業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使大儒世家社區的物業管理更加賦有成效。

　　（1）安管培訓計劃

　　（2） 綠化培訓計劃

物業前期工作計劃5

　　物業類型：普通住宅 物業總建筑面積：萬O

　　其中會所：萬O

　　預計入伙時間: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

　　工 作 計 劃 進 度

　　序號 工作內容 計劃開始時間 計劃完成時間 備 注

　　第一階段 物業服務早期介入(初期)

　　1 就物業早期介入服務內容、流程及費用向地產公司提交方案

　　2 與地產就物業前期介入工作開展簽訂《服務協議》

　　3 組織物業前期介入人員實地考察名流印象.

　　4 就前期介入所需資料與地產公司相關部門進行協調 項目施工圖紙項目相關經濟數據

　　5 根據地產公司所提供的相關資料,組織人員對項目施工進度設備安裝進行跟進和監督. 此項工作物業公司將做為前期介入服務工作重點,并定期對施工現場所收集和掌握的情況以書面形式向地產進行匯報.

　　6 就物業臨時辦公地點與地產公司進行協調并確定地點及裝修方案

　　7 完成名流印象投標書的制作并在房管局物業辦進行備案

　　8 物業費收費標準及其他服務費用標準送物價局申報備案

　　9 就項目開盤的各項籌備工作與地產協商并積極配合

　　10 針對項目開盤期間顧客所提到的問題，對地產銷售人員進行物業知識的培訓及交流 由物業公司制定培訓方案,及內容.

　　11 制作銷售前期需對外展示的各種物業宣傳資料.并交于地產公司審查. (臨時管理規約相關協議與合同) 12 印刷各類物業資料.

　　13 配合地產公司做好開盤期間的內、外景布置及策劃等工作

　　14 開盤期間物業辦公設施設備的購置

　　15 以上準備工作進行梳理、分析及總結并對遺漏事項進行追補

　　16 就項目開盤召開員工會議,強調開盤后的工作開展及要求

　　17 熱情迎接項目開盤

　　18 根據擬定的物業早期介入服務方案做好此階段的工作.

　　19 協助地產公司做好銷售現場接待與環境秩序營造. 此項工作將持續進行,(物業咨詢看房通道（現場）環境秩序營造，準客戶開發和引導)

　　20 整理施工跟進過程中發現的工程遺留問題并遞交地產公司 此項工作以項目竣工驗收完成時間為準,未及時整改的工程遺留問題,物業公司將在物業接管驗收期間提出,并及時整改.

　　21 對已整理出需施工方整的工程遺留問題交地產公司工程部落實整改工作。并做好簽章手續

　　22完成正式接管項目的機構設置人員配置人員培訓等各項準備工作 在3月1日前完成各類人員的招聘及崗前培訓

　　23 與地產公司就物業管理用房的'確定及裝修方案進行協商,并在20xx.3.1日前完成物業管理用房的裝修. 由地產對物業管理用房進行裝修.

　　24 完成正式接管項目所需的辦公工程保潔秩序等設備的購置. 所需設備購置明細由物業公司向地產公司另行呈報

　　26 參與地產公司組織的項目竣工驗收,并詳細記錄驗收時所出現的工程遺留問題,為物業接管驗收做好準備. 以地產公司通知時間為準

　　27 確定接管驗收小組及成員,并將擬定的接管驗收手冊和組織機構人員呈報地產公司.

　　28 組織相關人員對樓盤現場勘察, 為接管驗收做好準備工作

　　29 就接管驗收工作的開展及后期物業管理召開員工大會

　　30 業主入伙手續辦理，物業日常各項服務、管理工作正常開展 為業主提供優質的物業服務

　　31 完成物業接管驗收的報告,并物管中心審核通過后報送地產公司，進行簽收。

　　32 完成項目保潔開荒作業

　　33 與地產公司相關部門銜接已售房屋業主的購房情況資料

　　34 與地產公司相關部門協商確定交房流程和計劃 向地產公司遞交業主入伙方案

　　35 完成業主手冊編制及印刷 按照房屋順序編制業主入伙所交費用一覽表

　　36 完成業主入伙所需文件資料、裝修資料和相關表格制定及印刷

　　37 入伙的資料進行分戶裝放和編號

　　38 就入伙工作的流程和各部門的銜接工作進行布置和工作安排

　　39 與相關業務單位聯系，及時派駐相關業務人員進場辦理業務 (電信裝飾電力銀行)

　　40 入伙流程的模擬程序

　　41 完成入伙現場人員的設置及環境布置 與地產進行協商

　　42 以上準備工作的梳理、分析及總結并對遺漏事項進行追補

　　43 召開全體員工會議

　　44 熱情迎接業主入伙

　　第二階段 物業服務早期介入(強化期)

　　正式接管項目(時間暫時為:20xx年 月 日―20xx年 月 日)

　　第三階段 物業服務早期介入(完成期)

　　物業接管驗收(時間暫時為:20xx年 月 日―20xx年 月 日)

　　說明：以上是 公司在物業早期介入期間所提供物業服務的內容及各項工作完成的時間節點，如有不足之處，敬請指正。

物業前期工作計劃6

　　物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們將根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

　　一、早期介入的具體工作計劃：

　　1、檢查配套設施是否完善，如保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區等服務設施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設施；

　　2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據xxx的功能要求和考慮不同業主（租戶）使用的設備及其發展需要審查水電特別是區域供電容量。

　　3、檢查安全監控系統和消防系統設備的布局是否合理實用，是否留有死角。

　　4、檢查機電設備的配置是否合理。

　　5、收集整理合同文件和技術檔案資料。

　　6、起草物管委托合同并與開發商簽署；

　　7、與開發商協商制定管理維修公約并報市房地局核準備案；

　　8、制定物業管理的崗位設置和人員編制，列出人員到位時間表；

　　9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

　　10、根據正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預算報開發商審批執行；

　　11、根據具體情況及業主租戶的服務需求預測編制物業管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據設備情況及業主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務項目及各類收費標準；

　　12、與開發商辦理交接樓手續（包括安全消防責任的交接）；交接內容要有以下幾點：

　　●產權產籍/業戶名單/地址名牌及郵編

　　●圖紙資料及設備使用操作手冊

　　●供貨商/承建商的培訓

　　●政府及行業主管部門簽發的許可證書或執照

　　●鑰匙

　　●專用工具和備品備件

　　●遺留問題的確認和解決時限

　　●保修安排（電話聯絡單）

　　●電、水、氣表的抄讀確認

　　●資產/材料/工具

　　●問題

　　●問題的原因

　　●已造成或將造成的后果

　　●解決方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）

　　●時間限制要求

　　13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等；

　　14、相應文件及表格的設計、印刷和使用；

　　15、協助發展商辦理業主的入伙手續；辦理業主及租戶的入住手續。

　　二、前期主要服務質量標準

　　（一）、基本要求

　　1、前期服務與開發商雙方簽定規范的物業服務合同，明確雙方的權利和義務關系。

　　2、承接項目時，對公用部位，公用設施進行認真查檢，驗收手續齊全。

　　3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

　　4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等健全制度。

　　5、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

　　6、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

　　7、按合同約定規范使用房屋專項維修資金。

　　（二）、房屋管理

　　1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　　2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修。

　　3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。

　　4、按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約要求，建立完善的`裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告有關主管部門。

　　5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關主管部門。

　　（三）、共用設施設備維修養護

　　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

　　2、公示24小時服務電話。急修30分鐘內，到達現場，有報修、維修記錄。

　　3、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

　　4、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維修人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

　　5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修或者更新改造。

　　6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設備房保持整潔。

　　7、樓道燈完好率不低于85%，發現燈壞及時維修。

　　8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

　　9、對配電柜、空調待各類設備做好運行及維修保養記錄臺帳，定期檢查。

　　10、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象，排水系統暢通，汛期道路無積水。

　　（四）、公共秩序維護

　　1、小區北出入口實行7：00---19：00門衛值班；高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。

　　2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

　　3、車輛停放有序。小區進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮，進出方便。

　　4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。

　　5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

　　6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　7、全小區實行24小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。

　　（五）、保潔服務

　　1、生活垃圾每日清運1次。

　　2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設備，每周抹一次，確保無衛生死角。

　　3、小區內公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發現異常及時清掏。

　　4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。

　　5、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

　　（六）、綠化服務

　　1、對綠化區域每天定時澆水，定期進行翻土，栽種草皮植被，及時清除雜草，創造小區優美的環境。對小區內所有的綠化花木負責，成活率要達95％以上。

　　2、保證小區所有綠化設施完好，對小區內綠化區域進行管理（澆水、修枝整形及養護），對一切破壞綠化的行為給予制止。

　　3、負責小區綠化區域內的清潔衛生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。

　　4、公共門廳常年布置綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養護。

　　（七）、收發服務

　　1、報紙、雜志、信函發放準確及時。

　　2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發放準確及時，無錯發，漏發。物業人員配備、培訓及管理

　　（1）、人員配備

　　物業管理處人員配備是依據我公司多年的管理經驗，結合小區實際情況進行測算。各類人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。

　　（2）、人員培訓高標準的服務，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質人來執行。我公司建立了較好的管理人員培訓機制。培訓是員工能否圓滿執行制度并達到目標的手段，也是物業管理處能否實現管理目標的一個重要保證。

　　1、政治思想素質培訓。全體員工都應樹立全心全意為業主和使用人服務的思想，熱愛物業管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業精神。

　　2、職業道德培訓。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業，愛用戶、愛崗位、愛服務、愛信譽。

　　3、作風建設：根據員工工作性質，著統一服裝，統一掛牌。在接待業主、使用人或賓客時，應做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。

　　四、“三全四保”五星級管理體系標準

　　1、三全四保

　　為更好實現公司各物業點“天天是精品”的管理目標，依據公司“三全”（全方位、全時段、全覆蓋）、“四保”（保安、保潔、保綠、保設備）的總體要求，制訂本標準。

　　本標準規定了基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環境衛生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方面的要求。

　　本標準適用于公司參與管理的所有物業點。

　　2.基礎管理

　　接管驗收手續齊備。

　　實施統一專業化管理。

　　與建設單位或業主委員會簽訂物業管理合同，雙方責權利明確。

　　建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定。

　　房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善。

　　業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責。

　　各物業點制訂爭創五星規劃和具體實施方案。

　　建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制訂具體的落實措施和考核辦法。

　　管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹。

　　應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。

　　在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

　　房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

　　建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。

　　建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

　　定期向住用戶和發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上。

　　建立并落實維修服務承諾制，零修急修及時率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。

　　3.房屋管理與維修養護

　　廣場、大廈、停車場等建筑物標志明顯，服務區內門廳布置合理并設立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署，并統一有序。

　　無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象。

　　建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。

　　室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。

　　空調安裝位臵統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。

　　封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生間、水房等管理完好。

　　共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。

　　房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

　　設施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結構的安全隱患。

　　4.共用設備管理

　　綜合要求

　　制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。

　　設備及機房環境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

　　配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程。

　　設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。

　　供電系統

　　保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續并按規定時間通知住用戶。

　　制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行。

　　備用應急電源可隨時起用。

　　弱電系統

　　按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作。

　　監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存。

　　消防系統

　　消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。

　　消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。

　　組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。

　　訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。

　　裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成后經消防部門驗收合格后方可使用。

　　服務區域內無火災安全隱患，督促各用戶與相關部門簽訂消防責任書。

　　各住用戶消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規范，無安全隱患。

　　電梯系統

　　電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。

　　電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。

　　轎廂、井道、機房保持清潔。

　　電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修。

　　運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。

　　排水系統

　　建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。

　　設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。

　　按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染。

　　高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。

　　限水、停水按規定時間通知住用戶。

　　排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。

　　遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

　　制定事故應急處理方案。

　　空調系統

　　中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象。

　　中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修。

　　制訂中央空調發生故障應急處理方案。

　　供暖供氣系統

　　鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。

　　北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃。

　　5.共用設施管理

　　共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。

　　共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完好。

　　廣場、大廈、停車場范圍內的道路通暢，路面平坦。

　　6.保安及車輛管理

　　服務區域內實行24小時值班及巡邏制度。

　　有專業保安隊伍，保安人員熟悉服務區域內的環境，文明值勤訓練有素言語規范認真負責。

　　結合服務區域內的特點，制訂安全防范措施。

　　進出服務區域內的各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

　　停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。

　　室內停車場管理嚴格，出入登記。

　　非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。

　　危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

　　7.環境衛生管理

　　環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。

　　清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。

　　垃極日產日清，定期進行衛生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無蟻害。

　　管理區域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。

　　廣場、大廈商業網點管理有序，符合衛生標準；無攤點外溢、無亂貼、亂畫現象。

　　無違反規定飼養寵物。

　　排煙、排污、噪音等符合國家環保標準，外墻無污染。對有毒、有害垃圾管理嚴格按規定分裝，不得與其它垃圾混雜。

　　8.綠化管理

　　綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象。

　　花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿。

　　綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實。

　　農藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用制度。

　　9.精神文明建設

　　全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守服務區域內的各項管理規定。

　　相關服務區域內設立宣傳園地，宣傳管理、衛生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。

　　管理區域內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件。相關區域內設立信息公告欄，符合條件的設有文化體育活動場所。

　　創造條件，積極配合，支持并參與社區文化建設。

　　10.管理效益

　　物業管理服務費用收繳率98％以上。 提供便民有償服務，開展多種經營。

　　物業管理經營狀況良好。

　　五、物業管理檔案的收集

　　在小區物業管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境；從時間上講是自始至終，從物業的規劃設計到售后服務的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。

物業前期工作計劃7

　　按管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入新居等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

　　<一>介入期

　　根據房地產公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于房地產公司的銷售服務，（物業管理有限公司）申報物業服務收費(初次定價)。

　　1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，物業公司做好以下各項前期準備工作：

　　（1）根據房地產公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與業主簽定《前期物業服務協議》；對房地產公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

　　（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

　　（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

　　（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

　　（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

　　（6）配合銷售中心物業管理咨詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

　　（7）業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；

　　（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

　　（9）與公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

　　（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

　　（11）與公司協商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

　　（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主入伙時發放給業主）。

　　（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

　　2、開展業主服務需求調查

　　積極參與地產公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的`信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化

　　層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

　　3、按規范實施接管驗收

　　充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對物業的了解，本著“對業主負責，對房地產負責”的宗旨，進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

　　4、介入期管理工作計劃表

　　<二>入住期高效

　　1、便利辦好入住

　　入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此物業公司做好如下幾項工作：

　　（1）與銷售中心配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備；

　　（2）銷售中心應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理；入住服務；

　　（3）一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務；

　　（4）事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關專業部門，同步辦公，方便業主入伙；

　　2、提供入住期的便民服務措施

　　（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

　　（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收；

　　（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

　　3、記錄并處理業主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議

　　4、裝修管理

　　（1）裝修宣傳培訓。根據建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及中山市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

　　（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

　　（3）落實二次裝修跟蹤監管責任制。

　　（4）制定違章裝修處理流程。

　　（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

　　5、治安管理

　　（1） 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

　　（2） 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。 車位、車主、車型、車色）

　　（3） 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛崗）、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動；

　　（4）完善并發揮智能化系統的安防優勢。

　　6、入住期管理工作計劃表

　　<三>常規期管理

　　培訓工作

　　通過培訓，提高物業公司員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為物業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使社區的物業管理更加賦有成效。

　　（1）安管培訓計劃

　　（2）綠化培訓計劃

　　（3）行政培訓計劃

　　1、 小區工程部培訓計劃

　　2、 常規期工作計劃表

物業前期工作計劃8

　　一、客服部物業前期接管工作職責：

　　1. 與開發商簽訂《物業管理委托合同》。

　　2. 與開發商資料交接，辦理業主入住，配合工程接管驗收。

　　3. 在項目經理的安排下，協助開發相關部門完成備案及業主對物業服務的咨詢事宜。

　　4. 編制接管、入住所需資料清單，報項目經理審批。

　　5. 配合項目經理完成物業用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。

　　6. 依據項目《物業接管驗收計劃》，落實相關物業驗收的標準、方法和日程安排。

　　7. 協助項目經理與開發溝通，初步建立業主聯系清單。

　　8. 結合項目實際情況匯總交接資料，并配合工程部進行鑰匙、資料等接管驗收。

　　9. 對交接驗收存在的問題匯總，提交項目經理。

　　10. 依據開發商的入住通知時間，配合公司財務計算物業費、供暖費、垃圾消納費等應收及代收代繳費用。

　　11. 依據入住時間協助公司做好，入駐現場的布置及相關資料的印制工作。

　　12. 熟悉周邊環境、小區布局，熟知業主手冊、物業協議中的內容。

　　13. 完成業主入住時簽約、資料鑰匙的發放工作。解答業主對物業的'疑問。

　　14. 完成上級領導交辦的其他事宜。

　　二、各部門共同匯編的文件：

　　⑴．《房屋使用、管理、維修公約》

　　⑵．《房屋質量保證書》

　　⑶．《房屋使用說明書》

　　⑷．《房屋交付（入住）通知》

　　⑸．《入伙授權書》

　　⑹．《業主（使用人）服務指南》

　　⑺．《裝修管理規定》

　　⑻．《辦理裝修流程說明》

　　⑼．《治安、消防協議書》

　　⑽．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》

　　⑾．《二次裝修協議書》

　　⑿．《業主聯絡資料登記表》

　　⒀．《收樓須知》

　　⒁．《物業管理費收費標準》

　　⒂．《公約承諾書》

　　備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經開發商確認，并到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效后執行。

　　建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：“總經理致

　　三、管業部前期階段編制的文件、規定，以及需要在前期辦理的事宜

　　1. 制訂《物業管理收費標準明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

　　2. 制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業主簽到表”、“業主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

　　3. 制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業主裝修區域巡檢表（管業部）”、“施工人員出入證”。

　　4. 制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。

　　5. 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

　　6. 編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。

　　7. 落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

　　8. 編制《員工手冊》，經公司領導批準后，統一印刷成冊。

　　9. 制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。

　　10. 制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

　　11. 制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續簽審批單”。

　　12. 制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。

　　13. 制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。

　　14. 制訂《員工工服管理規定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

　　15. 制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

　　16. 制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

　　17. 制訂《印章管理規定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統計公司各種印章，經總經理審批后統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

　　18. 制訂《庫房管理規定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物19. 品臺帳”、“月收、發、存報表”、“采購申請單”。

　　20. 制訂《內部行文管理規定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。

　　21. 制訂《檔案管理規定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

　　22. 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

　　23. 聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批后統一印刷。

　　24. 制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

　　25. 制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立“合同、協議審批單”、“合同、協議付款內簽單”。

　　26. 制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統計表”。

　　四、與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

　　1.確定收樓時間

　　2.確定物管費的起計日期

　　3.前期工程遺留問題的解決

　　4.辦理大廈前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作：

　　五．產權資料

　　房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

物業前期工作計劃9

　　時光如梭，轉眼間在xx物業項目部工作已近2年的時間，20xx年6月，正式任職為物業的客服部主管，在過去的一年半中作為客服部的主管在物業各位xx的xx與指導下，以及在物業各部門的配合中，帶領我部的員工順利完成了20xx年6月至今的各項工作任務。在此，對一直以來xx我工作的物業xx及客服部所有員工表示感謝。我也感謝各部門同事對我工作上的幫助與配合。20xx年客服部的工作是比較繁忙的一年，完成了園區全部27棟樓的驗收與鑰匙交接、保管工作，以及配合各部門對園區內各項設施、設備都進行了詳細的了解，對于我們每個人來說有很多不同的收獲。

　　現將xx年6月至今的工作進行總結

　　一、工作內容

　　下面是我這一年半以來的主要工作內容：

　　2、對客服工作人員進行了工作崗位分配，負責區域與職責劃分，責任落實到人。

　　3、對客服工作人員進行了辦公禮儀、日常巡邏注意要點等相關培訓工作。

　　4、制作物業前期介入的各部門相關崗位職責與管理規定。

　　5、按照物業xx的要求與住房驗收標準對園區27棟樓3654戶住宅進行了驗收工作。

　　6、對已接收的住宅及各部位鑰匙進行封存加派專人進行管理。

　　7、對于日常巡視中各部門發現的園區中存在的問題進行分類，制作園區現存問題匯總，聯系工程部門進行維修，跟蹤及記錄。

　　8、充分合理調配人員對工程部的各項維修施工進行積極的配合。

　　9、信息統計，包括7個施工單位的現場聯系人，電話等信息，3個窗廠及2個門廠的聯系方式等各外配套單位信息。

　　10、對各檢驗項目的原始記錄資料進行錄入電腦形成電子檔，進行管理，對公司的資料文檔和有關會議記錄，認真做好錄入及編排打印，根據各部門的工作需要，制作表格文檔。

　　11、定期對發放給各部門使用的辦公用品、服裝、設備使用情況及庫存進行清查、核實數量。

　　12、根據xx指示對周邊的物業公司進行了詳細的人員工資待遇的xx，制作了《關于員工的工資調整報告》。

　　13、完成上級xx指示的其它工作。在完成上述工作的過程中，我學到了很多，也成長了不少。工作中的磨礪了我的性格，提升了我的心理素質。對于我這個剛投入物業客服主管崗位，工作經驗還不夠豐富的人來說，工作中難免會遇到各種各樣的.阻礙和困難，幸運的是在上級xx的信任與各部門同事的配合下，讓我在遇到困難時敢于能夠去面對，敢于接受挑戰。

　　二、部門存在的問題

　　湖畔新城項目回遷在即，客服部門工作雖然在平穩的進行著，但在近期的培訓考核工作中也發現了很多問題，為做好日后工作，現將客服部門存在的問題總結出以下兩點。

　　1、員工業務水平和服務素質偏低。

　　通過客服部的工作實踐來看，客服部員工的業務水平偏低，服務思想素質不高。主要表現在處理問題的技巧和方法不夠成熟，甚至曾經與工程部人員發生過語言沖突。

　　2、部門管理xx執行不堅決

　　雖然制作了相關的管理xx，但一些員工對xx的細節之處沒有堅決嚴格執行，造成部分員工工作散漫，工作積極性不高，使部門的工作效率受到了一定影響。

　　三、工作目標

　　在日后的工作里，我要努力改正過去工作中存在的缺點，不斷提升自己，著重加強以下幾個方面的工作：

　　1、自覺遵守公司的各項管理xx；

　　2、努力學習物業管理知識，提高與他人交流的技巧，完善客服部規章xx并堅決執行，達到逐步實現xx化管理為主與人性化為輔的管理目標。

　　3、進一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，處理事件時更加注重細節，加強工作責任心和工作積極性，以達到盡快成為一名優秀客服主管的目地。

　　4、加強部門人員培訓，確保客服員工的業務水平有明顯的提高。

　　5、積極與各部門密切配合，確保物業工作流程順暢進行。

　　回顧客服部門的前期工作，工作中員工與我都得到了學習與收獲，在日后的工作中還將繼續的得到鍛煉與成長，通過積極的參加相關培訓，在以后的工作中客服部門員工的專業知識與服務技能會更上一層，團結一致的為園區居民竭誠服務，為xx物業公司的發展做出貢獻。

物業前期工作計劃10

　　一、前期物業工作主要有如下四方面：

　　（一）、參與規劃設計、施工跟進

　　1、規劃設計

　　（1）、參與目的：使設計在滿足技術、規范要求下要同時滿足便于使用、易于維護、運行可靠、安全，使用和維護費用低的要求。

　　（2）、階段劃分：第一階段是參與提供方案設計條件；第二階段是參與初步設計的審核，主要工作是查看設計條件的落實情況，及對各細部進一步研究并提出建議；三是參與施工圖紙會審，審核設計條件和建議落實情況和對設計進一步的審核。

　　（3）、時間及重點：規劃設計階段的參與主要是跟隨工程的規劃設計實際進度進行。物業參與的重點是設施設備和公共部位的質量保證。

　　為保證工作質量，應該對工程的每個分部工程進行分析，提供相應的建議。

　　2、施工跟進

　　（1）、目的：熟悉土建、設施設備、管路的敷設情況，為以后管理打下基礎；二是參與工程的驗收工作，控制工程的施工質量，確保工程的使用功能，減少工程維修量和費用支出，避免造成使用糾紛；三是收集各種工程技術資料。

　　（2）、要設計出相應的表格和工作程序來保證施工跟進的工作質量，

　　（二）、確定物業公司運行所需文案

　　鑒于公司預在本項目建立正規的物業管理模式，因此，公司的架構和運行模式需要重新建立。

　　1、運行模式：新的公司運行模式采用iso9001：20xx版的模式建立。

　　2、具體內容：新的運行模式的文件共分成如下三個層次

　　（1）、質量管理手冊： 主要包括公司的質量方針和質量目標，組織機構設置，各部門、崗位職責、權限及溝通，相互關系。

　　（2）、程序性文件： 針對公司各部門的具體工作編制相應的程序性文件進行控制。

　　（3）、第三層次性文件 主要指對部門的`各質量活動和操作進行描述和規定的詳細作業文件，包括質量記錄、相關標準和制度等。

　　根據上述方案，由顧問公司根據我公司的實際情況，提供相關文案，經審核通過后，作為公司的正式文件。

　　為確保顧問公司提供文案的進度和質量，編制顧問進度計劃，經雙方確認后執行。每項工作按照如下程序進行：根據進度計劃確定工作內容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方審核通過后批準執行。

　　根據開發商提供的的項目計劃完成時間在20xx年6月，以上文案在20xx年2月末以前完成。

　　（三）、籌備設施設備采購、人員招聘及培訓

　　1、依據：根據確定的崗位說明書、人員到崗計劃及辦公計劃進行。

　　2、時間：20xx年3月進行人員招聘，4、5月人員培訓。

　　3、時間可根據實際情況進行調整。

　　（四）、接管驗收、物業公司正式運行及改進

　　1、按照規定對物業進行接管驗收。

　　2、公司按照既定模式運行。

　　3、在實際運行過程中持續改進。

　　二、公司人員需求計劃

　　1、20xx年3月前，共需三人，項目負責人一人、內業資料一人、工程負責人一人(暫定名)。

　　2、分工：

　　（1）、項目負責人： 參與以上四個方面工作的全部工作，重點負責2、3、4方面工作，并對規劃設計、施工跟進工作進行指導和監督。

　　（2）、內業人員：直接受項目負責人領導，協助項目負責人進行工作，熟悉相關工作內容，對工作過程中的資料進行規范管理，完成領導交辦的工作。

　　（3）、工程負責人：直接受項目負責人領導，負責第一部分工作。

　　3、20xx年3月以后人員根據實際情況另行確定。

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