物業(yè)工作計(jì)劃

時(shí)間：2024-06-30 01:51:43 工作計(jì)劃我要投稿

物業(yè)工作計(jì)劃推薦度：
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物業(yè)工作計(jì)劃合集15篇

　　時(shí)光飛逝，時(shí)間在慢慢推演，我們的工作同時(shí)也在不斷更新迭代中，現(xiàn)在就讓我們好好地規(guī)劃一下吧。相信大家又在為寫計(jì)劃犯愁了？下面是小編幫大家整理的物業(yè)工作計(jì)劃，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

物業(yè)工作計(jì)劃合集15篇

物業(yè)工作計(jì)劃1

　　（一）公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及管理

　　1、加大對(duì)施工單位的協(xié)調(diào)力度，爭(zhēng)取在2月底完成對(duì)西區(qū)柴油發(fā)電機(jī)故障的維修（柴油機(jī)控制電腦主板維修、更換乳化的潤(rùn)滑機(jī)油）。

　　2、跟進(jìn)公共設(shè)備設(shè)施保修遺留問題，提出解決方案及建議，協(xié)調(diào)相關(guān)施工單位繼續(xù)維修整改。

　　3、對(duì)生活水池水位控制和報(bào)警的改良，加大安全系數(shù)，消除安全隱患，保障財(cái)產(chǎn)安全。

　　4、聯(lián)系施工單位檢修水泵監(jiān)控系統(tǒng)，并對(duì)保安部值班人員和工程部人員進(jìn)行水泵監(jiān)控系統(tǒng)操作培訓(xùn)。

　　5、對(duì)公司接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)和資料核實(shí)。

　　6、理清施工單位對(duì)L4區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的保修期限，明確保修責(zé)任。

　　7、制定公共設(shè)備設(shè)施外委保養(yǎng)資金預(yù)算上報(bào)公司審核，提出外委保養(yǎng)方案。

　　8、建立詳盡的設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備清單。

　　9、編制詳細(xì)的設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃、保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，要求部門員工嚴(yán)格按計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)，使設(shè)備運(yùn)行安全、可靠，延長(zhǎng)其使用壽命，達(dá)到保值、增值的目的。

　　（二）營(yíng)銷工作的配合

　　積極的配合銷售部門的工作，保障各樣板房、售樓大廳及各相關(guān)配套設(shè)施的正常運(yùn)作，給營(yíng)銷工作創(chuàng)造良好氛圍與環(huán)境。

　　（三）戶內(nèi)維修服務(wù)

　　1、首先重點(diǎn)抓公共設(shè)施設(shè)備巡查、保養(yǎng)、維修工作，確保設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)重視戶內(nèi)維修服務(wù)工作，做到 "兩手抓，兩手都要硬"。結(jié)合目前人力不足的情況，每天日班、中班各安排1名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務(wù)，主要解決影響業(yè)主正常生活的報(bào)修項(xiàng)目。

　　2、協(xié)調(diào)客服部理清裝修單位、施工單位對(duì)戶內(nèi)裝修保修范圍，屬保修范圍的，由客服部協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任單位解決，減輕戶內(nèi)維修壓力；

　　3、建議公司確定幾家特約維修單位，當(dāng)接到超出工程部業(yè)務(wù)范圍或服務(wù)能力范圍的項(xiàng)目，如業(yè)主要求，可向業(yè)主提供特約維修單位的相關(guān)信息，由業(yè)主聯(lián)系上門服務(wù)維修。

　　（四）制度建設(shè)

　　1、根據(jù)小區(qū)設(shè)備狀況和服務(wù)特點(diǎn)，制定物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊(cè)，完善工程部的規(guī)章制度。

　　2、應(yīng)用ISO文件健全園區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理規(guī)定和安全操作規(guī)程，科學(xué)管理設(shè)備設(shè)施，確保所轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行。

　　（五）規(guī)范管理

　　1、用物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊(cè)和各類記錄表格，規(guī)范管理，提高物業(yè)管理水平。

　　2、組織本部員工學(xué)習(xí)公司的規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。

　　3、組織下屬員工配合客服部做好業(yè)戶服務(wù)工作，不定期與客戶服務(wù)部開展討論、溝通，共同進(jìn)步。

　　（六）隊(duì)伍建設(shè)

　　1、加強(qiáng)員工技能培訓(xùn)

　　（1）針對(duì)所管轄物業(yè)各類設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)、功能和技術(shù)特性，全年開展理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)解說和操作培訓(xùn)，要求各員工清楚和熟悉各類設(shè)備的位置和操作方法。

　　（2）針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃執(zhí)行，并定期考核。

　　（3）鼓勵(lì)員工在業(yè)余時(shí)間參加技能培訓(xùn)，培養(yǎng)一專多能的技術(shù)骨干（目前我部有三名員工參加了供電局的高壓進(jìn)網(wǎng)操作培訓(xùn)）。

　　2、重視思想教育

　　（1）強(qiáng)化安全生產(chǎn)意識(shí)，預(yù)防為主，防患于未然，確保人身安全和設(shè)備安全。

　　（2）重視職業(yè)道德教育，端正員工的工作態(tài)度，嚴(yán)格管理，樹立正氣。堅(jiān)決淘汰四種人：只說不干的人；人浮于事的人；業(yè)務(wù)水平不高，又不求上進(jìn)的人；利用職務(wù)之便，謀取私利的人。

　　（3）加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)教育，培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)精神教育，增強(qiáng)凝聚力。

　　3、促進(jìn)人才培養(yǎng)

　　一年內(nèi)培養(yǎng)50%的基層員工具備領(lǐng)班的素質(zhì)、領(lǐng)班具備主管的素質(zhì)、主管具備經(jīng)理的素質(zhì)，為公司的發(fā)展儲(chǔ)備、輸送骨干人才。

　　對(duì)公司前景的展望

　　1、強(qiáng)化管理，把公司做強(qiáng)

　　通過強(qiáng)化管理，使公司的物業(yè)管理服務(wù)科學(xué)化、正規(guī)化、專業(yè)化、綜合一體化，在一年至兩年內(nèi)把公司做強(qiáng)，儲(chǔ)備管理人才，打造公司的誠(chéng)信品牌。

　　2、規(guī)模化運(yùn)作，把公司做大

　　以zz物業(yè)管理作基礎(chǔ)，成立經(jīng)營(yíng)部，對(duì)外接管樓盤，擴(kuò)大員工的發(fā)展空間，使公司運(yùn)作規(guī)模化，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　擴(kuò)展閱讀：

　　工作計(jì)劃書怎么寫

　　工作計(jì)劃是一個(gè)單位或團(tuán)體在一定時(shí)期內(nèi)的工作打算。寫工作計(jì)劃要求簡(jiǎn)明扼要、具體明確，用詞造句必須準(zhǔn)確，不能含糊。

　　（一）工作計(jì)劃的格式：

　　1、計(jì)劃的名稱。包括訂立計(jì)劃單位或團(tuán)體的名稱和計(jì)劃期限兩個(gè)要素，如“××學(xué)校團(tuán)委20xx年工作計(jì)劃”。

　　2、計(jì)劃的具體要求。一般包括工作的目的和要求，工作的項(xiàng)目和指標(biāo)，實(shí)施的'步驟和措施等，也就是為什么做、做什么怎么做、做到什么程度。

　　3、最后寫訂立計(jì)劃的日期。

　　（二）工作計(jì)劃的內(nèi)容。一般地講，包括：

　　1、情況分析（制定計(jì)劃的根據(jù)）。制定計(jì)劃前，要分析研究工作現(xiàn)狀，充分了解下一步工作是在什么基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是依據(jù)什么來制定這個(gè)計(jì)劃的。

　　2、工作任務(wù)和要求（做什么）。根據(jù)需要與可能，規(guī)定出一定時(shí)期內(nèi)所應(yīng)完成的任務(wù)和應(yīng)達(dá)到的工作指標(biāo)。

　　3、工作的方法、步驟和措施（怎樣做）。在明確了工作任務(wù)以后，還需要根據(jù)主客觀條件，確定工作的方法和步驟，采取必要的措施，以保證工作任務(wù)的完成。

　　（三）制訂好工作計(jì)劃須經(jīng)過的步驟：

　　1、認(rèn)真學(xué)習(xí)研究上級(jí)的有關(guān)指示辦法。領(lǐng)會(huì)精神，武裝思想。

　　2、認(rèn)真分析本單位的具體情況，這是制訂計(jì)劃的根據(jù)和基礎(chǔ)。

　　3、根據(jù)上級(jí)的指示精神和本單位的現(xiàn)實(shí)情況，確定工作方針、工作任務(wù)、工作要求，再據(jù)此確定工作的具體辦法和措施，確定工作的具體步驟。環(huán)環(huán)緊扣，付諸實(shí)現(xiàn)。

　　4、根據(jù)工作中可能出現(xiàn)的偏差、缺點(diǎn)、障礙、困難，確定預(yù)算克服的辦法和措施，以免發(fā)生問題時(shí)，工作陷于被動(dòng)。

　　5、根據(jù)工作任務(wù)的需要，組織并分配力量，明確分工。

　　6、計(jì)劃草案制定后，應(yīng)交全體人員討論。計(jì)劃是要靠群眾來完成的，只有正確反映群眾的要求，才能成為大家自覺為之奮斗的目標(biāo)。

　　7、在實(shí)踐中進(jìn)一步修訂、補(bǔ)充和完善計(jì)劃。計(jì)劃一經(jīng)制定出來，并經(jīng)正式通過或批準(zhǔn)以后，就要堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，往往需要繼續(xù)加以補(bǔ)充、修訂，使其更加完善，切合實(shí)際。

物業(yè)工作計(jì)劃2

　　很多人不了解客服工作，認(rèn)為它很簡(jiǎn)單、單調(diào)、甚至無聊，不過是接下電話、做下記錄、沒事時(shí)上上網(wǎng)罷了;其實(shí)不然，要做一名合格、稱職的客服人員，需具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自覺性和工作責(zé)任心，否則工作上就會(huì)出現(xiàn)失誤、失職狀況;當(dāng)然，這一點(diǎn)我也并不是一開始就認(rèn)識(shí)到了，而是在工作中經(jīng)歷了各種挑戰(zhàn)與磨礪后，才深刻體會(huì)到。

　　下面是我這一年來的主要工作內(nèi)容

　　1、業(yè)主收房、入住、裝修等手續(xù)和證件的辦理以及業(yè)主資料、檔案、鑰匙的歸檔;其中交付園區(qū)共92戶，辦理交房手續(xù)46戶，辦理裝修手續(xù)7戶，入住業(yè)主2戶;

　　2、接受各方面信息，包括業(yè)主、裝修單位、房產(chǎn)公司、施工單位等信息，在做好記錄的同時(shí)通知相關(guān)部門和人員進(jìn)行處理，并對(duì)此過程進(jìn)行跟蹤，完成后進(jìn)行回訪;

　　3、函件、文件的制作、發(fā)送與歸檔，目前年度工作聯(lián)系單發(fā)函150份，整改通知單115份;溫馨提示55份;部門會(huì)議紀(jì)要23份，大件物品放行條1387余份。

　　在完成上述工作的過程中，我學(xué)到了很多，也成長(zhǎng)了不少

　　1、工作中的磨礪塑造了我的性格，提升了自身的心理素質(zhì)。對(duì)于我這個(gè)剛剛步入社會(huì)，工作經(jīng)驗(yàn)不豐富的人而言，工作中不免遇到各種各樣的阻礙和困難，但在各位領(lǐng)導(dǎo)和同事們的幫助下，尤其是在任主管的悉心教導(dǎo)下，讓我遇到困難時(shí)勇于面對(duì)，敢于挑戰(zhàn)，性格也進(jìn)一步沉淀下來。記得攬秀苑與臨風(fēng)苑房屋交付的時(shí)候，因時(shí)間緊迫，人員較少，相關(guān)工作又較復(fù)雜;管家部全體人員連續(xù)加班一個(gè)多星期，力爭(zhēng)在交房前把所以準(zhǔn)備工作做充分做細(xì)致;尤其是在交付的前3日，大家每晚都加班至凌晨?jī)扇c(diǎn)，物業(yè)客服個(gè)人工作總結(jié)。交房的第一天我是負(fù)責(zé)客服中心的協(xié)助工作，當(dāng)我拖著疲憊的身體參與交房工作時(shí)，已有一種睜著眼睛睡覺的感覺。但當(dāng)我看到從重慶遠(yuǎn)道而來的張羽在面對(duì)客戶時(shí)從容甜美的笑容，嫻熟的接待技巧時(shí)，內(nèi)心竟蕩起一波波漣漪;她也是加班加點(diǎn)的在工作，也會(huì)很累，為什么在客戶面前卻可以保持這么好的精神面貌和工作狀態(tài)呢?通過公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們當(dāng)天工作的總結(jié)，我才深刻體會(huì)到職業(yè)精神和微笑服務(wù)的真正含義。所謂職業(yè)精神就是當(dāng)你在工作崗位時(shí)，無論你之前有多辛苦，都應(yīng)把工作做到位，盡到自己的工作職責(zé)。所謂微笑服務(wù)就是當(dāng)你面對(duì)客戶時(shí)，無論你高興與否，煩惱與否，都應(yīng)已工作為，重客戶為重，始終保持微笑，因?yàn)槟愦淼牟粏问悄銈€(gè)人的形象，更是公司的形象。在接下來第二天、第三天交付工作中，我由協(xié)助工作轉(zhuǎn)換為正式接待工作，在加強(qiáng)了自身情緒的掌控的同時(shí)，盡量保持著微笑服務(wù)，順利為好幾位業(yè)主辦理完成了交房手續(xù)。聽到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的鼓勵(lì)，看著業(yè)主滿意的笑容，我也無比欣慰。經(jīng)歷了這次交房流程也對(duì)我日后的工作起到了莫大的作用，在面對(duì)領(lǐng)導(dǎo)與同事的批評(píng)與指正時(shí)能擺正心態(tài)，積極改正;在與少數(shù)難纏的工程人員溝通時(shí)也逐步變得無所畏懼;接待禮儀、電話禮儀等禮儀工作也逐步完善;

　　2、工作生活中體會(huì)到了細(xì)節(jié)的重要性。細(xì)節(jié)因其“小”，往往被人所輕視，甚至被忽視，也常常使人感到繁瑣，無暇顧及。在綠城的工作生活中，我深刻體會(huì)到細(xì)節(jié)疏忽不得，馬虎不得;不論是擬就公文時(shí)的每一行文字，每一個(gè)標(biāo)點(diǎn)，還是領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)的服務(wù)做細(xì)化，衛(wèi)生無死角等，都使我深刻的認(rèn)識(shí)到，只有深入細(xì)節(jié)，才能從中獲得回報(bào);細(xì)節(jié)產(chǎn)生效益，細(xì)節(jié)帶來成功;

　　3、工作學(xué)習(xí)中拓展了我的才能;當(dāng)我把上級(jí)交付每一項(xiàng)工作都認(rèn)真努力的完成時(shí)，換來的也是上級(jí)對(duì)我的支持與肯定。前兩天剛制作完畢的圣誕、元旦園區(qū)內(nèi)布置方案是我自己做的第一個(gè)方案，當(dāng)方案通過主管的認(rèn)可后，心中充滿成功的.喜悅與對(duì)工作的***;至于接下來食堂宣傳欄的布置還有園區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和春節(jié)園區(qū)內(nèi)的布置方案，我都會(huì)認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待，盡我所能的把他們一項(xiàng)一項(xiàng)的做的更好。

　　在20xx年這全新的一年里，我要努力改正過去一年里工作中的缺點(diǎn)，不斷提升，加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作

　　4、加強(qiáng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的基本知識(shí)，提高客戶服務(wù)技巧與心理，完善客服接待流程及禮儀;

　　5、加強(qiáng)文案、會(huì)務(wù)等制作能力;拓展各項(xiàng)工作技能，如學(xué)習(xí)photoshop、coreldraw軟件的操作等;

　　6、進(jìn)一步改善自己的性格，提高對(duì)工作耐心度，更加注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)工作責(zé)任心和培養(yǎng)工作積極性;

　　7、多與各位領(lǐng)導(dǎo)、同事們溝通學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，提升自己各方面能力，跟上公司前進(jìn)的步伐。

物業(yè)工作計(jì)劃3

　　商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物、辦公的場(chǎng)所。從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場(chǎng)物業(yè)有敞開式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)類型，也有封閉式的購(gòu)物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

　　一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡(jiǎn)析。

　　我們認(rèn)為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個(gè)方面的特征：

　　（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)委會(huì)為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對(duì)抗相對(duì)較少，更換物業(yè)公司也相對(duì)較少。

　　相對(duì)于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì)有困難。據(jù)20xx年相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請(qǐng)成立首屆業(yè)主委員會(huì)。”

　　實(shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會(huì)的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會(huì)的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營(yíng)或者全場(chǎng)租約的形式經(jīng)營(yíng)，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的法定要求。即使達(dá)到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺(tái)下，也很難形成成立業(yè)委會(huì)的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對(duì)抗性的業(yè)委會(huì)，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。

　　物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會(huì)對(duì)抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒有業(yè)委會(huì)或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì)中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì)的好處，有一個(gè)監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

　　（二）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對(duì)居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降，但個(gè)案標(biāo)的額上升以及針對(duì)管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。

　　深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營(yíng)戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

　　出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤(rùn)讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時(shí)都將會(huì)一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營(yíng)權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。

　　在減少了開發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績(jī)分成等新業(yè)務(wù)上。同時(shí)，因服務(wù)范圍的擴(kuò)大，業(yè)主和商戶對(duì)物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測(cè)算是否合理等更加關(guān)注。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進(jìn)駐前均會(huì)繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對(duì)下降，不過因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)高昂，個(gè)案欠費(fèi)的數(shù)額會(huì)升高。

　　二、針對(duì)商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。

　　（一）在接受開發(fā)商委托，獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí)，需要注意：

　　1、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)保障條款

　　在物業(yè)公司對(duì)商業(yè)樓宇招商經(jīng)營(yíng)過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會(huì)提出保障其同類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的涵義和范圍：

　　（1）明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類似行業(yè)的范圍。

　　（2）明確違約責(zé)任，特別是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的商戶必須達(dá)到的業(yè)績(jī)和按時(shí)交納租金（或分成）、管理費(fèi)等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時(shí)有權(quán)利提前解除合同。

　　2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

　　對(duì)于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項(xiàng)目開業(yè)日期對(duì)于經(jīng)營(yíng)商家和管理方都是比較重要的，項(xiàng)目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費(fèi)，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn)。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對(duì)于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動(dòng)準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開始計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。

　　對(duì)于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導(dǎo)致無法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的'比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù)。

　　3、租金遞增率的設(shè)定

　　經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，租金是投資回報(bào)的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭(zhēng)議；若采用遞增租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對(duì)方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對(duì)政府規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費(fèi)的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

　　4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

　　除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個(gè)百分比例，按照每個(gè)租期商戶的營(yíng)業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí)，也分享了商戶的經(jīng)營(yíng)成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　但是，如何確定商戶的營(yíng)業(yè)額則是個(gè)突出的問題，很多時(shí)候開發(fā)企業(yè)和商戶會(huì)因?yàn)闋I(yíng)業(yè)額數(shù)額上的爭(zhēng)執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中，如果是商場(chǎng)統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日?qǐng)?bào)”和“月報(bào)”相結(jié)合、商戶自報(bào)和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶的日營(yíng)業(yè)額，待到月底時(shí)再讓商戶上報(bào)整月的營(yíng)業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營(yíng)業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營(yíng)業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營(yíng)業(yè)額再與商戶自報(bào)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行對(duì)比分析。如何確定租金是事關(guān)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的重要事項(xiàng)，在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

　　5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

　　物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì)給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)便于操作，有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對(duì)裝修期可能發(fā)生的問題進(jìn)行具體明確的約定。

　　6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

　　在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會(huì)按照自己的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。

　　（1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。

　　（2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

　　（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

　　（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時(shí)，雙方往往會(huì)為裝修的補(bǔ)償問題發(fā)生爭(zhēng)議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書證，以便雙方結(jié)算。

　　（5）對(duì)物業(yè)管理來說也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時(shí)段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害。

　　7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

　　一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對(duì)承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價(jià)高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛。基于這種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：

　　（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

　　（2）對(duì)于長(zhǎng)期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價(jià)只要不超過11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價(jià)為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

　　（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評(píng)估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

　　8、對(duì)欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。

　　首先應(yīng)在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購(gòu)電協(xié)議》，則對(duì)于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因?yàn)樯虘艉妥詠硭尽㈦娏静⒉淮嬖谒㈦娛褂煤贤荒芟碛邢鄳?yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。此時(shí)，雖有免責(zé)約定，司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴栴}，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法。基于物業(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對(duì)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧@種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

　　9、解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　制定租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間、商戶違法經(jīng)營(yíng)，則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長(zhǎng)、過程復(fù)雜，為了避免擴(kuò)大損失，業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時(shí)向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。

　　其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過程進(jìn)行公證；第二，聘請(qǐng)律師作為見證，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。

　　（二）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　1、商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識(shí)參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險(xiǎn)性。司法實(shí)踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營(yíng)中面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對(duì)物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇。

　　事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn)，而忽視了自身的保險(xiǎn)。即使在商戶已經(jīng)購(gòu)買保險(xiǎn)的情況下，根據(jù)保險(xiǎn)利益原則，商戶投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn)，萬一發(fā)生不測(cè)事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購(gòu)買足夠的保險(xiǎn)至為重要。一般應(yīng)考慮購(gòu)買如下保險(xiǎn)：

　　（1）財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；

　　（2）第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。

　　（3）物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，即凡在工商行政管理部門登記注冊(cè)，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險(xiǎn)人。該險(xiǎn)種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如公眾場(chǎng)所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車場(chǎng)責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。

　　2、商業(yè)物業(yè)停車場(chǎng)區(qū)域的車輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防

　　商業(yè)地產(chǎn)停車場(chǎng)的管理風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在車輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。具體風(fēng)險(xiǎn)可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價(jià)值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。

　　物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車位使用服務(wù)關(guān)系。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無法免責(zé)。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場(chǎng)浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請(qǐng)注意以下方面：

　　（1）建立車位進(jìn)場(chǎng)刷卡制度，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車憑證上。

　　（2）完善停車場(chǎng)硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購(gòu)買監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。（3）將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。

　　(4)收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

　　(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 (6)在異常天氣來臨時(shí)，需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場(chǎng)，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時(shí)放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時(shí)，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口。

　　(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險(xiǎn)。對(duì)監(jiān)控設(shè)備要保證完好無損，對(duì)錄像資料要按照國(guó)家規(guī)定，保存至少30天。

　　(8)購(gòu)買保險(xiǎn)，分散管理風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)

　　俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場(chǎng)而終于撤場(chǎng)，雖然被動(dòng)撤場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。經(jīng)過對(duì)客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū)、無錫最大購(gòu)物中心、深圳南山區(qū)某大型商場(chǎng)等物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的法律服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　（一）物業(yè)的進(jìn)場(chǎng)的類型與相關(guān)問題

　　商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

　　1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”

　　協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對(duì)象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實(shí)。對(duì)移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí)，如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的負(fù)擔(dān)。具體來說，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

　　（1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，是否對(duì)小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對(duì)外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）。

　　（2）要求開發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

　　（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費(fèi)用。

　　（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

　　（6）對(duì)于可能有爭(zhēng)議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭(zhēng)。

　　2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

　　這類交接相對(duì)于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對(duì)方的配合則會(huì)順利交接，但通常均會(huì)發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會(huì)影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營(yíng)形象。因此對(duì)于“新舊交接”的進(jìn)場(chǎng)方式，尤其需要注意以下幾個(gè)方面：

　　（1）一方進(jìn)場(chǎng)，一方會(huì)撤場(chǎng)，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組，與對(duì)方會(huì)商制定交接的流程、時(shí)間表、確定負(fù)責(zé)人。

　　（2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程，對(duì)于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對(duì)方簽字。對(duì)因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無法移交的，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn)。往來函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達(dá)。

　　（3）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。列出清單并依據(jù)清單對(duì)水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對(duì)于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對(duì)資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，補(bǔ)救。

　　（5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請(qǐng)求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場(chǎng)而不要采取過激措施。對(duì)有爭(zhēng)議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對(duì)方明確的書面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。

　　（二）物業(yè)撤場(chǎng)應(yīng)當(dāng)注意的問題

　　一般情況，物業(yè)撤場(chǎng)都會(huì)有交接相對(duì)方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對(duì)方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤(rùn)，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場(chǎng)的情況下，相對(duì)方不僅不會(huì)配合，反而會(huì)百般刁難。在相對(duì)方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接，此時(shí)注意兩個(gè)原則：

　　1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分。”對(duì)于無人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場(chǎng)屬于單方行動(dòng)，很容易成為對(duì)方日后爭(zhēng)議的口實(shí)，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

　　（1）成立撤場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé)；

　　（2）做好交接計(jì)劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；

　　（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；

　　(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；

　　(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

　　(6)將所有日常運(yùn)營(yíng)管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標(biāo)記清晰；

　　（7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

　　(8）對(duì)于開發(fā)商拒絕接受的財(cái)務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；

　　（9）將撤場(chǎng)的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達(dá)對(duì)方簽收，對(duì)方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。

　　2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機(jī)構(gòu)，事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告，說明撤場(chǎng)的原因和可能造成的嚴(yán)重后果；請(qǐng)求派人現(xiàn)場(chǎng)見證；必要時(shí)候?qū)⒊穲?chǎng)證據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管；撤場(chǎng)后向政府機(jī)構(gòu)提交報(bào)告。

　　3、整理并備份管理資料，做好財(cái)務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作。

　　（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場(chǎng)資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無法舉證；

　　（2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費(fèi)，撤場(chǎng)前應(yīng)對(duì)管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用，單獨(dú)歸類制定清單，向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書并保證送達(dá)；對(duì)未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理，隨后可聘請(qǐng)律師追繳物業(yè)管理費(fèi)；

　　（3）清理員工勞動(dòng)資料，包括：項(xiàng)目員工合同、薪酬、社保、保險(xiǎn)等。對(duì)于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充，分項(xiàng)列明工資、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工；

　　（4）撤場(chǎng)前對(duì)物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭(zhēng)議；

　　（5）做好財(cái)務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計(jì)；可能將來帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測(cè)算，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報(bào)稅。

　　總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營(yíng)者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經(jīng)驗(yàn)和水平，難免有不盡、錯(cuò)漏之處，希望各位同仁斧正。

物業(yè)工作計(jì)劃4

　　20xx年是學(xué)校發(fā)展規(guī)劃蓄勢(shì)的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅(jiān)定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的理念外，還要開拓工作思路，準(zhǔn)確分析學(xué)校發(fā)展面臨的機(jī)遇、困難和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)，提倡實(shí)干意識(shí)，同心同德，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成學(xué)校發(fā)展規(guī)劃上確立的目標(biāo)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

　　今年我學(xué)校工作重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

　　一、完善企業(yè)機(jī)制，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理

　　綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理，突出重點(diǎn)，不斷加大對(duì)各管理處的監(jiān)管力度。對(duì)一些發(fā)生過事故的學(xué)校，重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人組織學(xué)習(xí)，分析原因。嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校各項(xiàng)制度，對(duì)存在的發(fā)出意見書，落實(shí)整改，強(qiáng)化學(xué)校責(zé)任評(píng)估工作推進(jìn)力度，使各管理處長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制健全。計(jì)財(cái)部肩負(fù)著調(diào)控學(xué)校各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，保證學(xué)校財(cái)務(wù)物資的安全的職責(zé)。明年財(cái)政部實(shí)行的新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行判斷后才能進(jìn)行，所以，計(jì)財(cái)部要加強(qiáng)內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動(dòng)溝通，在做好日常會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊(duì)綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求，力求會(huì)計(jì)核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細(xì)、做好日常財(cái)務(wù)管理工作。

　　行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上，明年以學(xué)校對(duì)物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強(qiáng)化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、不斷創(chuàng)新員工培訓(xùn)內(nèi)容等方面做扎實(shí)有效工作。強(qiáng)化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系，創(chuàng)造和諧的工作環(huán)境。

　　市場(chǎng)部明年要進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，通過制度促使指標(biāo)的落實(shí)。對(duì)物業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，提供詳細(xì)資料供學(xué)校參考。對(duì)標(biāo)書制作做進(jìn)一步細(xì)化，嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則制定管理方案，并對(duì)商務(wù)樓板塊按商場(chǎng)、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。

　　人力資源部要著重檢查、促進(jìn)各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時(shí)，想方設(shè)法規(guī)避人事風(fēng)險(xiǎn)，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行“就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補(bǔ)貼”的優(yōu)惠政策，享受政府補(bǔ)貼，為學(xué)校今后的規(guī)模化發(fā)展提供人力資源的保障。

　　二、拓展市場(chǎng)空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

　　物競(jìng)天擇、適者生存。是放之四海而皆準(zhǔn)的基本法則，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前，由于物業(yè)市場(chǎng)的迅速擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競(jìng)爭(zhēng)能力，物業(yè)市場(chǎng)的迅速擴(kuò)大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)。實(shí)施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費(fèi)，建立快速反應(yīng)機(jī)制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務(wù)品質(zhì)。在降低成本的方案中，限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場(chǎng)，廣泛開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　承接高端物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，依托現(xiàn)有市場(chǎng)積累經(jīng)驗(yàn)，廣泛地參與較大范圍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，經(jīng)過殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務(wù)品牌。

　　鍛造一支技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)過硬的隊(duì)伍，通過不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)、新技術(shù)，為學(xué)校的日漸發(fā)展儲(chǔ)備人才。學(xué)校的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿足我們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求，是擺在我們面前的.課題。學(xué)校在向一級(jí)資質(zhì)邁進(jìn)的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級(jí)職稱以上的人員不少于20人，目前學(xué)校(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓(xùn)力度，擴(kuò)展服務(wù)思路，由于我們直接地、經(jīng)常地接觸著銷售終端——顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)學(xué)校具備著其它行業(yè)不具備的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)。擁有廣闊的物業(yè)市場(chǎng)為物業(yè)企業(yè)進(jìn)入中介代理領(lǐng)域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)商鋪的經(jīng)營(yíng)管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會(huì)分工的明確和細(xì)化，物業(yè)的延伸必然會(huì)得到深遠(yuǎn)的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢(shì)，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　三、應(yīng)對(duì)物業(yè)學(xué)校目前存在的問題進(jìn)行分析和今后的工作展望

　　目前，物業(yè)學(xué)校在內(nèi)部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高，如服務(wù)的及時(shí)性、質(zhì)量、態(tài)度及標(biāo)準(zhǔn)化管理方面，但由于物業(yè)服務(wù)中硬件設(shè)施不到位，致使部分服務(wù)部分達(dá)不到需求。員工隊(duì)伍整體技術(shù)含量低，在今后的人事工作中要加強(qiáng)對(duì)高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才。學(xué)校目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)學(xué)校存在著差距，在走向市場(chǎng)的發(fā)展過程中缺乏技術(shù)能力、管理能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　今后的展望：

　　首先，加強(qiáng)全體員工的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，在提高服務(wù)意識(shí)、水平及質(zhì)量的基礎(chǔ)上繼續(xù)完善規(guī)章制度和資料管理，以期在物業(yè)資質(zhì)的評(píng)審上再上一個(gè)臺(tái)階，爭(zhēng)取獲得一級(jí)物業(yè)資質(zhì);

　　其次，繼續(xù)完善工資改革分配制度，運(yùn)用利益杠桿讓每個(gè)員工圍繞自己的誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)應(yīng)得的正當(dāng)利益快速運(yùn)轉(zhuǎn)起來，徹底消除干部、員工的惰性，充分調(diào)動(dòng)積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性;

　　第三，要拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提供各種個(gè)性化服務(wù)，這需要樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的思想，想在業(yè)主需要之前，做在業(yè)主需要之先，在為業(yè)主提供常規(guī)的衛(wèi)生、安全、維修、綠化服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展家政、委托、代理、中介、商業(yè)服務(wù)等項(xiàng)目，不僅使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中獲得切實(shí)利益，也使自己的物業(yè)服務(wù)獲得經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

　　第四，爭(zhēng)取樹立品牌服務(wù)，利用“xx商城”這個(gè)品牌在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)。物業(yè)品牌是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技水平、管理水平、服務(wù)水平、服務(wù)理念和企業(yè)文化的綜合反映，創(chuàng)造機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理、經(jīng)營(yíng)方法和經(jīng)驗(yàn)，在全面提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，打造物業(yè)管理品牌。

　　第五、在條件成熟的情況下，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)的根本出路。優(yōu)質(zhì)樓盤管理是企業(yè)效益之本，企業(yè)將做好戰(zhàn)略性調(diào)整，把主要精力和主要改革措施集中到調(diào)整組合。學(xué)校將積極探索有效形式，實(shí)施優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源優(yōu)化配置，統(tǒng)籌人力、物力，根據(jù)市場(chǎng)需求運(yùn)用集約化經(jīng)營(yíng)手段，創(chuàng)新和改善物業(yè)管理，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

　　xx年的工作是具有成就的一年，也是我們倍感任務(wù)重大、不斷應(yīng)對(duì)和挑戰(zhàn)壓力的一年。我們的工作得到了廣大業(yè)主、上級(jí)學(xué)校及各級(jí)員工的鼎立支持和配合，使得我們?cè)诜€(wěn)定、健康、向上的發(fā)展氛圍中順利完成了全年的各項(xiàng)工作任務(wù)。我們有足夠的理由深信，在全體員工的共同下，20xx年的工作將做的更加出色，物業(yè)學(xué)校將會(huì)在未來的發(fā)展歷程中譜寫出更加輝煌的篇章!

物業(yè)工作計(jì)劃5

　　一、XX項(xiàng)目

　　1、跟進(jìn)第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

　　2、督促整理好第12XX15幢（共36戶，已收樓32戶）房屋檔案資料。

　　3、跟進(jìn)部分綠化植物的補(bǔ)種和改造。

　　4、做好外圍紅線報(bào)警的使用與維護(hù)，包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植物遮擋的修剪等工作。

　　5、制定安全警報(bào)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤與核實(shí)，明確解除警報(bào)及記錄操作相關(guān)要求，避免作業(yè)疏忽。

　　6、督促做好12XX15幢相關(guān)附屬工程，包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產(chǎn)權(quán)面積的明確（公司要求架空車位出售）、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉(cāng)庫(kù)等工作的完善。

　　7、跟進(jìn)落實(shí)好會(huì)所泳池的開張營(yíng)業(yè)，并做好相應(yīng)的管理與維護(hù)工作，包括門票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。

　　8、跟進(jìn)做好小區(qū)健身器材的安裝。

　　9、督促做好各種費(fèi)用的追收。

　　二、三個(gè)小區(qū)公共事務(wù)方面

　　1、回顧三個(gè)小區(qū)從去年7月份以來各方面情況，以對(duì)比分析、尋找差距，為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

　　2、制定《保安器材管理規(guī)定》，包括對(duì)講機(jī)、巡更棒、門崗電腦等，并認(rèn)真貫徹實(shí)施，明確責(zé)任關(guān)系，誰損壞誰負(fù)責(zé)，杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。

　　3、全面推行租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作，召開全體工作人員總動(dòng)員會(huì)，明確租賃服務(wù)意義目的，統(tǒng)一思想，集體學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程，確保工作正常進(jìn)展。

　　4、為提高費(fèi)用收繳率，確保財(cái)務(wù)良性循環(huán)，以專題會(huì)議形式組織各物業(yè)助理、前臺(tái)人員、領(lǐng)班級(jí)以上人員進(jìn)行學(xué)習(xí)《各種費(fèi)用追繳工作流程》。

　　5、以專題會(huì)議形式，組織三個(gè)小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習(xí)《案例通報(bào)管理制度》、《案例通報(bào)操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格，明確責(zé)任關(guān)系，杜絕各種同類負(fù)面案例再次發(fā)生，全面提高管理服務(wù)質(zhì)量。

　　三、華庭項(xiàng)目

　　1、擬定"華庭首屆業(yè)主委員會(huì)成立方案"及籌備會(huì)一系列工作措施，為創(chuàng)建"市優(yōu)"工作打好基礎(chǔ)。

　　2、做好個(gè)別崗位人員調(diào)整和招聘工作（如：綠化組長(zhǎng)到位、管理處負(fù)責(zé)骨干到位等），確保項(xiàng)目工作正常運(yùn)行。

　　3、全力抓好30XX35幢物業(yè)移交工作，確保業(yè)主滿意。

　　4、督促管理處及時(shí)做好26XX29幢摩托車位車牌的制作及安裝；并督促管理處及時(shí)頒發(fā)通知，要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù)，該區(qū)域摩托車從6月1日起全面執(zhí)行收費(fèi)。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實(shí)工作。

　　5、督促及時(shí)做好部份綠化帶殘缺空白補(bǔ)種工作。

　　6、督促工程部做好30XX35幢相關(guān)附屬工程，如：道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)、車位規(guī)劃等。

　　7、繼續(xù)跟進(jìn)26XX29幢綠化種植工作。

　　四、居項(xiàng)目

　　1、督促做好第五期共7幢對(duì)講機(jī)故障檢修。

　　2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個(gè)別部位的`朽木處理，維護(hù)物業(yè)的完好。

　　3、對(duì)第三期部分摩托車不配合管理工作進(jìn)行加強(qiáng)，發(fā)揮標(biāo)識(shí)識(shí)別作用，強(qiáng)化憑辦理租賃手續(xù)方可停放，加強(qiáng)收費(fèi)工作。

　　4、加強(qiáng)第四、五期摩托車租賃辦理管理工作，杜絕各種長(zhǎng)期免費(fèi)停車現(xiàn)象，維護(hù)秩序正常。

　　5、督促全面檢測(cè)該項(xiàng)目紅外報(bào)警系統(tǒng)情況，找出問題所在，并做好相應(yīng)改善，確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運(yùn)行。

　　6、對(duì)個(gè)別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動(dòng)員拆除，以免影響整體觀容。

　　7、督促完善該項(xiàng)目小區(qū)商鋪的資料管理。

　　8、與財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)，及時(shí)做好壞帳處理。

　　五、其它事項(xiàng)

　　1、協(xié)調(diào)相關(guān)部門完成好各項(xiàng)工作任務(wù)。

　　2、招商登記等工作配合。

　　3、按公司《議事日程》要求開展各項(xiàng)日常工作。

　　以上計(jì)劃，也許會(huì)存在著不足和瑕疵之處，敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核指示，我好改正不足。

　　物業(yè)管理很重要，這是早就下了定論的了，我們必須要時(shí)刻把小區(qū)居民的生活質(zhì)量提高上去，他們買了我們下去的房子，就應(yīng)該受到更好的服務(wù)。做到小區(qū)衛(wèi)生一塵不染。做到小區(qū)沒有任何安全事故發(fā)生，做到小區(qū)不會(huì)有任何的偷盜事件發(fā)生，那就是我們最應(yīng)該做的后勤保障工作。

　　我們的工作做得好不好，就看我們執(zhí)行工作計(jì)劃認(rèn)真不認(rèn)真，只要我們我們認(rèn)真執(zhí)行了，工作了，那么我們的小區(qū)物業(yè)管理工作一定會(huì)做的更好！

物業(yè)工作計(jì)劃6

　　一、清潔綠化日常管理工作

　　1、一年來本著對(duì)員工同等公平、公正、公開的原則，加強(qiáng)員工溝通、交流，培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和集體凝聚力，使員工以主人翁責(zé)任感投入工作，工作從消極被動(dòng)轉(zhuǎn)為積極主動(dòng)，并大大的減少了人員流動(dòng)。

　　2、員工培訓(xùn)工作

　　員工培訓(xùn)工作作為日常工作的指標(biāo)任務(wù)(因大部分是新員工，皆是生手或根本未做過清潔工作)，利用中午休息時(shí)間每周一次，每次2小時(shí)的集中培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：《清潔基本技能》、《崗位職責(zé)》、《操作安全》、《清潔劑的性能和使用》、《機(jī)器設(shè)備的使用》等，并實(shí)際情況制定了各崗位的《崗位操作規(guī)程》及《檢查規(guī)程》、《培訓(xùn)規(guī)程》、《語言行為規(guī)范》及相關(guān)的工作技巧，同時(shí)在日常工作中不間斷的指導(dǎo)和培訓(xùn)，培訓(xùn)工作貫穿整個(gè)上半年度，經(jīng)考核，員工實(shí)操考核100%合格，理論考核95%及格。另外對(duì)兩組領(lǐng)班進(jìn)行了基層管理能力培訓(xùn)，使基層管理不斷加強(qiáng)和提高。

　　3、對(duì)兩班組員工日常的儀容儀表、禮貌禮節(jié)、考勤紀(jì)律、上下班列隊(duì)、統(tǒng)一工鞋(員工自購(gòu))等嚴(yán)格要求，并運(yùn)用到日常工作中，清潔綠化員工的整體形象及素質(zhì)得到很大提高。

　　4、日常保潔工作

　　加強(qiáng)一期的`日常保潔管理，尤其是會(huì)所地面晶面處理、玻璃清洗、地毯清洗、油煙機(jī)清洗等工作都按計(jì)劃完成，并按周計(jì)劃、月計(jì)劃定期完成對(duì)各個(gè)衛(wèi)生死角清理、天湖、仙子湖落葉清理、溪水源頭泥沙清理、噴泉清洗、下水道清撈及山路清掃等各項(xiàng)機(jī)動(dòng)工作，同時(shí)加大力度對(duì)外圍及草坪落葉清掃，垃圾收集，衛(wèi)生質(zhì)量有了很大的改進(jìn)和提高、垃圾收集清運(yùn)實(shí)行日產(chǎn)日清。

　　5、工具物料管理

　　為控制成本，杜絕物料浪費(fèi)，清潔綠化物料實(shí)行專人專管，嚴(yán)格領(lǐng)、發(fā)登記，并按計(jì)劃用量領(lǐng)用。常用工具實(shí)行以舊換新，工具實(shí)行自我保管，誰丟失誰賠償，在確保質(zhì)量情況下，能省的一定省該用的就用，同時(shí)協(xié)同采購(gòu)進(jìn)行物料質(zhì)量的把關(guān)，物料單價(jià)的市場(chǎng)調(diào)查，

　　采用質(zhì)量可靠、合理的價(jià)格的物料，清潔物料消耗在數(shù)量、價(jià)格上都下降很多，真正做到開源節(jié)流。同時(shí)做好各種機(jī)械設(shè)備的使用、保管養(yǎng)護(hù)工作，以提高機(jī)械設(shè)備的使用壽命。

　　二、清潔開荒工作

　　在確保日常保潔工作同時(shí)，二期收樓單元清潔開荒、及由于滲漏水維修后清潔、又一城售樓部、樣板房開放工作擺在所有工作之首位，實(shí)際情況，科學(xué)合理調(diào)動(dòng)員工，進(jìn)行合理安排清潔開荒、地板打蠟和綠化植物擺設(shè)等工作，在全體員工的共同努力下，圓滿完成并安排員……來年計(jì)劃同樣可以部門職責(zé)來說，具體到這些職責(zé)采用何種方法方案落實(shí)實(shí)施，進(jìn)度及控制方案，并對(duì)今年的不足采取改善方案及預(yù)防措施，同時(shí)結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃，調(diào)整工作的方向及重點(diǎn)，做到事前計(jì)劃，事中控制，事后總結(jié)，使部門工作融入公司的發(fā)展大計(jì)中。

物業(yè)工作計(jì)劃7

　　保安部

　　1.配套設(shè)施上,落實(shí)沿河?xùn)艡?感應(yīng)燈購(gòu)買安裝事宜,督促智能人員徹底檢修紅外報(bào)警系統(tǒng),用更好的安全保護(hù)措施減輕人防的壓力,用更多的人力來提升服務(wù)質(zhì)量;

　　2.安保部將著重從選拔員工方面入手。挑選一些優(yōu)秀安保人員;如退役軍人、優(yōu)秀青年以及文化程度適中、有經(jīng)驗(yàn)的人員參與小區(qū)的安保工作。對(duì)于一些志愿投身安保工作而自身?xiàng)l件又不足的人員應(yīng)加以培訓(xùn)。如從體能、軍事、消防、法制以及服務(wù)技能方面進(jìn)行培訓(xùn)，也可根據(jù)小區(qū)外國(guó)居民比較多的特點(diǎn)進(jìn)行英語培訓(xùn)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)去完善我們所從事的物業(yè)安保工作。

　　3.安保工作的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在門崗、巡邏崗等方面。門崗執(zhí)勤人員要把禮節(jié)禮貌、崗上執(zhí)勤能力各方面認(rèn)真、具體落實(shí)。主要體現(xiàn)在對(duì)人員車輛進(jìn)入的詢問、盤查、登記、紀(jì)錄的落實(shí)。做到熱情服務(wù)、禮貌待人，嚴(yán)格把好門崗關(guān)，決不輕易讓外來人員車輛進(jìn)入小區(qū)，大件物品放行要做到確認(rèn)無誤。強(qiáng)化門崗對(duì)外形象，爭(zhēng)取做到“內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外樹形象”，以體現(xiàn)國(guó)信物業(yè)風(fēng)范。

　　4. 巡崗方面：嚴(yán)格按路線巡邏。在巡邏過程中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。不能解決的及時(shí)匯報(bào)。相關(guān)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)處理。諸如違建問題，能制止的及時(shí)制止，不能制止的應(yīng)及時(shí)通知工程人員現(xiàn)場(chǎng)處理，安保人員現(xiàn)場(chǎng)配合。

　　5.門崗與巡邏崗的配合方面：在某些人員車輛進(jìn)入小區(qū)之前，特別是需要跟進(jìn)的，門崗須通知巡崗跟進(jìn)確認(rèn)。互相積極配合，以確保不出現(xiàn)失誤。

　　客服部:

　　1.客服部工作時(shí)間安排為7：00-14：00 14：00-21：00，在小區(qū)住戶增加到一定程度，工程部開始24小時(shí)值班后，客服部門將同時(shí)實(shí)行24小時(shí)工作制;

　　2.結(jié)合實(shí)際，制定出有償及無償服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將通知到每戶業(yè)主;

　　3.繼續(xù)開展登門拜訪工作，但不集中于某一時(shí)間段，減少客戶被打擾的厭煩感。客服人員每人每月拜訪戶數(shù)不得少于4戶，并在回訪中充實(shí)、完善客戶資料;

　　4.尋找一切提供專業(yè)服務(wù),可以和我處合作的專業(yè)公司,為小區(qū)住戶提供更全面、更專業(yè)的服務(wù),例如:清潔、家政/保姆、寵物看護(hù)等;

　　5.開展小區(qū)文化活動(dòng)，例如一些重要中西方節(jié)日的聯(lián)歡，春、冬季運(yùn)動(dòng)會(huì)等;

　　6.客服人員規(guī)范服務(wù),豐富、充實(shí)專業(yè)知識(shí),為小區(qū)業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù).

　　工程部:

　　逐步完善健全工程維修服務(wù)工作程序、流程、制度,規(guī)范服務(wù)工作行為,提高工作效率,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。完善各種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作制度、操作規(guī)程,及各種表格記錄,并完成如下工作:

　　1.小區(qū)智能化系統(tǒng)的掌握及維護(hù)工作;

　　2.電梯的保養(yǎng)及故障排除的`培訓(xùn)工作，爭(zhēng)取能自己解決常規(guī)問題;

　　3.紅外報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)的維修保養(yǎng)計(jì)劃安排工作;

　　4.落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)整改項(xiàng)目:沿河?xùn)艡凇⒏袘?yīng)燈的安裝，消防系統(tǒng)的功能恢復(fù)，南會(huì)所圖書室、乒乓球室、臺(tái)球室的設(shè)施采購(gòu)、安裝,一期車庫(kù)照明系統(tǒng)改造,車輛管理系統(tǒng)、大屏系統(tǒng)的恢復(fù)使用;

　　5.按照計(jì)劃對(duì)所有的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和對(duì)外委托的維保;

　　6.提高專業(yè)技能,建立專業(yè)隊(duì)伍，對(duì)業(yè)主開展特約服務(wù).

物業(yè)工作計(jì)劃8

　　過去的一年，是保安部提升安全、服務(wù)品質(zhì)的一年，也是安全工作完成較為理想的一年，為了今后工作的順利進(jìn)行，現(xiàn)對(duì)20xx年工作進(jìn)行回顧，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，查找不足，期望在新的一年里能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短，再創(chuàng)佳績(jī)。

　　一、發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)管理，狠抓基層建設(shè)。

　　1、人員的變動(dòng)情況。佳園別墅保安部原有編制8人(主任1人，帶班1人，保安員6人)，十一月份為了進(jìn)一步完善編制，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，本年度先后完成了人員結(jié)構(gòu)調(diào)整，人員增加為9人(主任1人，領(lǐng)班1人，安全員1人，保安員6人)，同時(shí)順利完成了部門內(nèi)的離職及入職人員交接和酒店的培訓(xùn)工作。

　　2、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得信賴。加強(qiáng)保安部人員管理，嚴(yán)格按照保安員職責(zé)要求，強(qiáng)化管理準(zhǔn)則，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)督促和質(zhì)量檢查，定期培訓(xùn)安全工作條例及消防器材使用知識(shí)，規(guī)范要求保安部人員的禮節(jié)禮貌、著裝、衛(wèi)生等，同時(shí)中夜班不間斷巡邏北別內(nèi)重點(diǎn)部位及業(yè)主的車輛安全，通過方方面面的努力，逐步提升了安保崗位的窗口形象，提高了自身優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)，得到了小區(qū)廣大業(yè)主的信賴和好評(píng)。

　　3、預(yù)防為主，重點(diǎn)布控，措施到位，消除隱患。

　　在物業(yè)辦倪經(jīng)理的關(guān)懷指導(dǎo)下，制定了應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，貫徹落實(shí)防盜、防火的措施，在今年施工人員出現(xiàn)的兩次不安全事故中能及時(shí)處置，妥善解決。在此基礎(chǔ)上保安部實(shí)行群控、群防、群檢、群治等措施，確保別墅內(nèi)安全防范工作萬無一失。

　　4、完善設(shè)施、設(shè)備及器材配備，做到有備無患。物業(yè)辦今年內(nèi)為保安部配備了強(qiáng)光手電、警棍、對(duì)講機(jī)、雨衣等用具，逐步完善了別墅區(qū)內(nèi)的監(jiān)控設(shè)施，為安全管理工作提供了強(qiáng)有力的保障，但還存在不可忽視的問題：如消防栓無水、安全管理職責(zé)不明確不到位等，望能及時(shí)配備，以保障安全工作的順利進(jìn)行。

　　二、嚴(yán)格管理，提升品質(zhì)，改變觀念，創(chuàng)新方法。

　　1、按照年初制定的安全培訓(xùn)計(jì)劃，參照行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)保安員每周進(jìn)行一次例會(huì)、培訓(xùn)，重點(diǎn)講解管理素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、禮節(jié)、禮貌、專業(yè)技能、消防知識(shí)、突發(fā)事件應(yīng)對(duì)等，通過講解、點(diǎn)評(píng)、交流，使保安員在思想認(rèn)識(shí)和日常工作水平上都有了不同程度的提升。

　　2、保安部按照計(jì)劃對(duì)保安員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，做到實(shí)際工作培訓(xùn)分階段分內(nèi)容考評(píng)，使每個(gè)隊(duì)員都能達(dá)到“四會(huì)”(會(huì)隊(duì)列、會(huì)消防器材使用、會(huì)指揮手勢(shì)、會(huì)拳術(shù))。通過培訓(xùn)，整體思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能、服務(wù)態(tài)度得到了加強(qiáng)與提高。

　　3、結(jié)合別墅區(qū)內(nèi)實(shí)際情況及保安部現(xiàn)有狀況，引導(dǎo)保安員提升素質(zhì)、轉(zhuǎn)變觀念。要求大家要有緊迫感、上進(jìn)心和責(zé)任心，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精氣神，激發(fā)保安員的主觀能動(dòng)性和工作積極性，同時(shí)通過樹立優(yōu)秀隊(duì)員，激發(fā)大家學(xué)先進(jìn)、爭(zhēng)先進(jìn)的工作熱情。通過在工作實(shí)踐中的不斷摸索和總結(jié)，制定出了“物業(yè)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)”規(guī)范準(zhǔn)則，為更好的服務(wù)于廣大業(yè)主打下了基礎(chǔ)。

　　三、車輛及進(jìn)出人員的.管理。

　　1、嚴(yán)格按照車輛進(jìn)出管理規(guī)定執(zhí)行，控制小區(qū)內(nèi)的車輛，保證別墅區(qū)內(nèi)環(huán)境，保證井然有序、道路暢通。

　　2、加強(qiáng)保安員的手勢(shì)、語言方面的培訓(xùn)工作。

　　3、為保證業(yè)主車輛的安全，對(duì)外來進(jìn)出車輛實(shí)施登記制度，對(duì)帶出的大件物品按照出入登記制度，嚴(yán)格規(guī)范，要求必須有物業(yè)辦開具出的門證，查驗(yàn)后方可放行，在嚴(yán)格細(xì)致的工作下，全年未發(fā)生盜車、丟車事件。

　　4、嚴(yán)格執(zhí)行外來人員及施工人員登記制度，及時(shí)辦理出入證件，對(duì)留守工地人員嚴(yán)格按照安全工作條例要求，做好人員的登記檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決。

　　物業(yè)保安部在20xx年工作中，雖然做出了一定的成績(jī)，但離上級(jí)的要求還有差距，需要在今后的工作中不斷學(xué)習(xí)，不斷積累，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，需要更加努力，爭(zhēng)取在新的一年里為保障業(yè)主平安做出新的貢獻(xiàn)。

　　20xx年，我們將會(huì)重點(diǎn)做好：

　　1、始終貫徹落實(shí)“安全第一、預(yù)防為主”的方針，在各項(xiàng)預(yù)案具體實(shí)施還不夠完善的情況下，保安部繼續(xù)跟進(jìn)落實(shí)。

　　2、骨干人員文化修養(yǎng)、專業(yè)知識(shí)和管理能力、個(gè)人素質(zhì)等參差不齊，有優(yōu)有劣，物業(yè)保安部項(xiàng)目制定的管理規(guī)范尚未全部落實(shí)，保安部將針對(duì)問題加強(qiáng)教育培訓(xùn)。

　　3、服務(wù)質(zhì)量尚需優(yōu)化和提高。個(gè)別崗位保安員服務(wù)意識(shí)不夠，針對(duì)情況保安部將強(qiáng)化管理，達(dá)到白天與晚上、平時(shí)與周末、領(lǐng)導(dǎo)在與不在一個(gè)樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、反復(fù)出現(xiàn)的問題：有個(gè)別崗位保安員儀容儀表不整齊，禮節(jié)禮貌不主動(dòng)，服務(wù)不周到，處理問題應(yīng)變不靈活，這些問題嚴(yán)重影響了整體服務(wù)質(zhì)量，在明年的工作中，我們將下大力氣狠抓落實(shí)，力爭(zhēng)有明顯提升，收到好的效果。

　　總結(jié)是為了找出以前工作中做得好和做得不夠的。總結(jié)過去，才知道將來要做得工作是什么，什么是應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揚(yáng)的，什么是需要改正的。以上是今年全年的工作內(nèi)容和20xx的工作計(jì)劃，如有不妥，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正。

物業(yè)工作計(jì)劃9

　　一、修改和制定有關(guān)的管理文件

　　1、管理規(guī)約——對(duì)北北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)及其設(shè)備，服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)、保險(xiǎn)以及維護(hù)所訂立的規(guī)定，達(dá)到對(duì)該物業(yè)的統(tǒng)一管理，以保證該物業(yè)的所有業(yè)主和租戶有效地使用其物業(yè)單元，并規(guī)定各業(yè)主和租戶對(duì)該物業(yè)的管理及公共開支所需負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例、以及權(quán)利、義務(wù)。

　　2、用戶手冊(cè)——方便各業(yè)主及租戶進(jìn)一步了解北京街商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)情況和管理運(yùn)作規(guī)定，旨在保障北北京街商業(yè)廣場(chǎng)全體業(yè)戶和租戶的利益而制定的手冊(cè)。

　　3、裝修指南——向各業(yè)主及租戶詳細(xì)介紹各業(yè)戶在自己?jiǎn)卧獌?nèi)進(jìn)行裝修、改造等工程必須遵守的規(guī)定和必辦的手續(xù)，以及介紹北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)設(shè)施情況，以協(xié)助和指引各業(yè)戶進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)不影響整個(gè)物業(yè)的公共設(shè)備、設(shè)施、中央系統(tǒng)、樓宇結(jié)構(gòu)和其它業(yè)戶單元的正常使用。

　　二、制定各項(xiàng)管理程序及規(guī)定

　　1、商鋪物業(yè)交收程序；

　　2、商鋪裝修的報(bào)批和驗(yàn)收程序；

　　3、商鋪裝修的監(jiān)控程序；

　　4、公共地方的清潔、綠化的監(jiān)管和監(jiān)控的程序和規(guī)定；

　　5、公共設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管維護(hù)和報(bào)修程序；

　　6、投訴處理的程序；

　　7、意外和緊急情況處理的程序；

　　8、非辦公時(shí)間出入商場(chǎng)的管理規(guī)定；

　　9、貨物出入的管理規(guī)定和大宗物品放行的規(guī)定；

　　10、日常運(yùn)作的物業(yè)管理程序和物業(yè)狀況的管理規(guī)定。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制和制度

　　1、各部門工作手冊(cè)的`制定（包括崗位責(zé)任制、工作程序和流程、工作細(xì)則）；

　　2、各崗位的（部門）紀(jì)律制度；

　　3、各崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、考核制度和持續(xù)改進(jìn)的措施。

　　四、商場(chǎng)竣工前對(duì)商場(chǎng)設(shè)施管理的前期介入

　　前期介入有利于商場(chǎng)的日后管理，避免發(fā)生重復(fù)投資或資源浪費(fèi)，對(duì)發(fā)展商有利無弊，其范圍包括但不限于以下方面：

　　1、參照商場(chǎng)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，為商場(chǎng)日后管理的方便與完善，提早設(shè)計(jì)及更改有關(guān)設(shè)備設(shè)施及有關(guān)的功能布局，以避免重復(fù)投資或浪費(fèi)資源。

　　2、根據(jù)我們的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，向發(fā)展商早期提出合理化建議。如設(shè)備設(shè)施的選擇，管理設(shè)施的設(shè)置等等。

　　3、早期熟悉商場(chǎng)設(shè)備設(shè)施情況，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督設(shè)備安裝及調(diào)試，監(jiān)控有關(guān)工程質(zhì)量，并對(duì)商場(chǎng)的隱蔽工程進(jìn)行早期的驗(yàn)收。

　　五、驗(yàn)收和接管

　　將配合發(fā)展商，按照北京街商業(yè)廣場(chǎng)的工程進(jìn)度，分期分批地對(duì)商場(chǎng)物業(yè)驗(yàn)收和接管，包括以下方面：

　　1、對(duì)隱蔽工程驗(yàn)收和接管；

　　2、對(duì)樓宇工程質(zhì)量的驗(yàn)收和接管；

　　3、對(duì)設(shè)備和設(shè)施的驗(yàn)收和接管；

　　4、對(duì)裝修質(zhì)量的驗(yàn)收和接管；

　　5、對(duì)各項(xiàng)工程和設(shè)備的竣工圖，使用說明書，質(zhì)量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔；

　　6、所有交付給業(yè)戶的商場(chǎng)物業(yè)單元，均由物業(yè)管理公司先驗(yàn)收接管后，再代表發(fā)展商交付給業(yè)戶，并代業(yè)戶跟進(jìn)各項(xiàng)收鋪時(shí)查出的遺漏工程問題。

　　六、接管后的物業(yè)管理工作

　　1、代表發(fā)展商向業(yè)戶進(jìn)行商場(chǎng)物業(yè)交收工作，并跟進(jìn)收鋪后的遺漏工程的完善工作。

　　2、跟進(jìn)北北京街商業(yè)廣場(chǎng)工程的土建、機(jī)電設(shè)備設(shè)施、智能化項(xiàng)目、公共設(shè)施的各項(xiàng)遺漏工程，督促承建商完善各項(xiàng)遺漏項(xiàng)目。

　　3、執(zhí)行日常的保安管理：

　　1）利用先進(jìn)的硬件設(shè)施，如電子巡更系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、煙感報(bào)警安全防范系統(tǒng)等，對(duì)北京街商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)物業(yè)實(shí)行24小時(shí)無間斷的安全管理。

　　2）制定合適的各項(xiàng)安全管理制度，如每小時(shí)巡樓次，“緊急和意外事件處理程序”等做好安全管理，力求無罪案發(fā)生率。

　　3）制定合適的消防工作計(jì)劃和制度，確保北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)的防火工作安全可靠。

　　4）制定保安人員的招聘標(biāo)準(zhǔn)，促使保安員持證上崗，并進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，特別強(qiáng)調(diào)“熱情有禮、賓客至上”的服務(wù)意識(shí)，使保安隊(duì)伍成為北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理形象標(biāo)志。

　　5）加強(qiáng)管理檢查，建立考核和獎(jiǎng)罰激勵(lì)機(jī)制，堅(jiān)持持續(xù)改進(jìn)，保持保安隊(duì)伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。

　　6）加強(qiáng)管理檢查，建立考核和獎(jiǎng)罰激勵(lì)機(jī)制，堅(jiān)持持續(xù)改進(jìn)，保持保安隊(duì)伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。

　　4、執(zhí)行日常的物業(yè)保養(yǎng)和維護(hù)工作

　　1）物業(yè)管理員每天定期巡視商場(chǎng)物業(yè)整體各部份，檢查物業(yè)狀況及設(shè)備設(shè)施狀況，及時(shí)安排設(shè)施的維修，易耗件的更換等。

　　42）物業(yè)管理員每天巡視檢查公共場(chǎng)所，公共地方的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量，確保北京街商業(yè)廣場(chǎng)的高質(zhì)量清潔水準(zhǔn)。

　　3）物業(yè)管理員每天巡視檢查北京街商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)外綠化保養(yǎng)及布置，以及節(jié)假日的燈飾、促銷活動(dòng)，外墻清潔等。

　　5、執(zhí)行日常的設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)工作：

　　1）制定和執(zhí)行工程及機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)計(jì)劃，建立設(shè)備檔案、設(shè)備卡。

　　2）對(duì)物業(yè)潛在的隱患提出整改方案及安排整改。

　　3）對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行定期維護(hù)和翻新。

　　4）制定及執(zhí)行設(shè)備維修計(jì)劃及方案。

　　5）制定及執(zhí)行各項(xiàng)節(jié)能方案。

　　6、做好二次裝修監(jiān)控工作：

　　二次裝修監(jiān)控是物業(yè)管理中相當(dāng)重要的一環(huán)，如二次裝修監(jiān)控不好，直接導(dǎo)致影響物業(yè)的質(zhì)量，破壞中央系統(tǒng)工程，影響已入住業(yè)戶正常生活等多項(xiàng)問題，故將會(huì)按以下制度執(zhí)行。

　　按照《裝修指南》規(guī)定執(zhí)行二次裝修商鋪單元的裝修申報(bào)、審批、監(jiān)控和驗(yàn)收的程序制度，確保裝修單元不影響其它單元以及商場(chǎng)物業(yè)的結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施、中央系統(tǒng)等，確保裝修期間不發(fā)生重大事故和火災(zāi)、水淹等。

物業(yè)工作計(jì)劃10

　　一、完善安全管理體系，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

　　為了做好安全管理工作，物業(yè)部計(jì)劃在五月份成立保安組、保潔組、維修組歸口部門，在物業(yè)部的形式下，在學(xué)校副總經(jīng)理管線領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)學(xué)校的全盤安全工作。下設(shè)執(zhí)行小組，物業(yè)部以物業(yè)經(jīng)理為小組成員，保安、保潔主管、維修主管為組員。同時(shí)學(xué)校實(shí)行主管級(jí)以上人員夜間巡崗制度，使項(xiàng)目在夜間學(xué)校各項(xiàng)目的突發(fā)應(yīng)急事件得以快速穩(wěn)妥處理，安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項(xiàng)目住宿并負(fù)責(zé)夜班的巡查工作。

　　二、實(shí)行半軍事化管理，培養(yǎng)保安精兵。

　　(一)嚴(yán)把進(jìn)人關(guān)，狠抓基本功。

　　首先，在保安招聘過程中學(xué)校一直堅(jiān)持“寧缺毋濫”的原則，建立了一套完整的保安員招聘、培訓(xùn)和使用機(jī)制。對(duì)公開招聘和定點(diǎn)定向輸送來的男青年從身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、政治素質(zhì)等方面嚴(yán)格把關(guān)，經(jīng)嚴(yán)格檢查后才能進(jìn)入學(xué)校，在入職后試用期一個(gè)月，培訓(xùn)期間滿后采用考核的方式，考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊(duì)員能盡快的熟悉工作情況，進(jìn)入工作狀態(tài)。

　　(二)有為才有位，實(shí)行帶班、隊(duì)長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制度。

　　競(jìng)爭(zhēng)上崗是一種科學(xué)選人用人機(jī)制，它有助于形成正確的用人選人導(dǎo)向，克服用人上的不正之風(fēng)。過去挑選班長(zhǎng)，實(shí)行的是一種“伯樂相馬”的用人方式，難免存在看關(guān)系、講來頭、憑交情、論親疏的情況。而公開的競(jìng)爭(zhēng)上崗是一種“賽場(chǎng)比馬”的用人方式，它為廣大保安員提供了一試身手，一比高低的平等機(jī)會(huì)，這有助于保安員勤奮工作創(chuàng)出成績(jī)。今后只要努力工作，不斷提高自己，在公平競(jìng)爭(zhēng)中就有獲得留用或晉升的機(jī)會(huì)。采取科學(xué)用人的機(jī)制。同時(shí)物業(yè)部將根據(jù)學(xué)校的要求，適當(dāng)拉開保安員、班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)的工資待遇，便宜層級(jí)管理，穩(wěn)定員工。

　　(三)保安食宿訓(xùn)練一體化。

　　為了便于日常管理，學(xué)校物業(yè)部將實(shí)行保安員統(tǒng)一住宿、統(tǒng)一就餐、統(tǒng)一訓(xùn)練，達(dá)到了學(xué)校半軍事化管理的目標(biāo)。內(nèi)容具體化，要求每天定點(diǎn)、定時(shí)訓(xùn)練，適時(shí)有序。

　　三、細(xì)化內(nèi)部管理，提升安全服務(wù)品質(zhì)。

　　(一)實(shí)施保安管理標(biāo)準(zhǔn)化。

　　面對(duì)目前輕紡城與建材城嚴(yán)峻的治安形勢(shì)，為了使安全管理進(jìn)一步規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，創(chuàng)建新城一流保安隊(duì)伍的管理目標(biāo)。物業(yè)部將制定《員工手冊(cè)》和《保安管理制度》等，其標(biāo)準(zhǔn)化的主要內(nèi)容包含了物業(yè)安全管理人員職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化;治安保衛(wèi)管理制度執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化;保安服務(wù)管理工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化;安全應(yīng)急事件處理工作標(biāo)準(zhǔn)化;安全管理工作考核及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)化等。標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施有效的推動(dòng)了整體安全工作的提升，使學(xué)校安全管理更加規(guī)范和細(xì)致。

　　(二)加強(qiáng)消防管理，減少火災(zāi)隱患。

　　在消防管理過程中，以堅(jiān)持“預(yù)防為主”、“防消結(jié)合”的思想。首先從物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)出發(fā)，在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中，始終把消防問題作為一個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，確保防范在先。其次建立完善的學(xué)校保安管理檔案，落實(shí)目前租戶的緊急聯(lián)絡(luò)方式和聯(lián)絡(luò)人，使租戶在消防管理要有認(rèn)識(shí)，在第一時(shí)間能與物業(yè)服務(wù)人員，特別是保安的聯(lián)系。第三，制定適應(yīng)九園工業(yè)園區(qū)實(shí)際、實(shí)效性強(qiáng)的火災(zāi)應(yīng)急處理方案，使整個(gè)項(xiàng)目的滅火救災(zāi)工作處于有序的運(yùn)行狀態(tài)。第四由保安主管負(fù)責(zé)制訂消防月檢查的制度，對(duì)存在的問題隱患及時(shí)上報(bào)維修及更換、更新，使消防系統(tǒng)時(shí)刻處于完好狀態(tài)。

　　(三)強(qiáng)化技防系統(tǒng)運(yùn)用，將人防、技防有機(jī)結(jié)合。

　　在做好人防管理的同時(shí)，物業(yè)部將運(yùn)用各類技防系統(tǒng)做到操作規(guī)范、及時(shí)報(bào)修。對(duì)物業(yè)部的技防系統(tǒng)實(shí)行了統(tǒng)一管理，由姚主管主抓，建立各學(xué)校技防設(shè)施檔案，對(duì)規(guī)范操作、問題報(bào)修、維修養(yǎng)護(hù)等，使技防設(shè)施的有效利用率得到充分提高。同時(shí)為了使人防與技防的有機(jī)結(jié)合，要不定期組織進(jìn)行各類綜合演練，通過演練與培訓(xùn)增強(qiáng)保安員的實(shí)戰(zhàn)能力，保障了宿舍樓與辦公樓與在管區(qū)域內(nèi)的.財(cái)產(chǎn)安全和人身安全。

　　(四)成立專職巡邏監(jiān)督崗。

　　為了加強(qiáng)保安崗位人員監(jiān)督和夜間外圍巡查，物業(yè)部將根據(jù)學(xué)校進(jìn)度成立巡邏監(jiān)督崗。白天負(fù)責(zé)檢查保安員的崗位形象和值勤紀(jì)律，夜間負(fù)責(zé)各學(xué)校外圍巡查和突發(fā)事件的緊急處理。巡邏監(jiān)督崗的成立，一方面對(duì)檢查過程中發(fā)現(xiàn)的保安員崗容風(fēng)紀(jì)和值勤狀況等方面出現(xiàn)的問題及時(shí)糾正，并對(duì)違紀(jì)人員給予教育批評(píng)，嚴(yán)重者報(bào)學(xué)校給予處分，從而嚴(yán)整隊(duì)伍作風(fēng)，有效提高值勤質(zhì)量;另一方面由于巡邏監(jiān)督崗良好的機(jī)動(dòng)性使夜間項(xiàng)目的外圍安全得到了保障，保證了夜間突發(fā)事件及時(shí)調(diào)度、及時(shí)處理，使區(qū)域防范工作得到深化和加強(qiáng)。

　　綜上所述，物業(yè)部今年的重點(diǎn)工作放在安全管理上，包括對(duì)資產(chǎn)的重點(diǎn)清點(diǎn)與臺(tái)賬管理，同時(shí)在防汛、防寒上為了加強(qiáng)保安崗位人員監(jiān)督和夜間外圍巡查，物業(yè)部將根據(jù)學(xué)校進(jìn)度成立巡邏監(jiān)督崗。白天負(fù)責(zé)檢查保安員的崗位形象和值勤紀(jì)律

　　開展工作。在安全管理工作中將根據(jù)新城學(xué)校這幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行充分總結(jié)，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。同時(shí)，物業(yè)部充分認(rèn)識(shí)到目前的管理安全工作距離現(xiàn)實(shí)的要求還存在較大差距，物業(yè)部將在今后的安全管理工作將仍以服務(wù)為重點(diǎn)，提高安全服務(wù)品質(zhì)，在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，使整體安全服務(wù)工作再上一個(gè)新臺(tái)階，爭(zhēng)取20xx年以嶄新的面貌為新城貢獻(xiàn)為量。

物業(yè)工作計(jì)劃11

　　根據(jù)廣州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，結(jié)合我司在管樓盤的實(shí)際情況，為不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通及合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間的了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主的滿意度，以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此，管理部擬定20xx年的工作計(jì)劃如下:

　　一、嚴(yán)格例行季度檢查制度;根據(jù)我司服務(wù)宗旨的要求例行季度檢查制度，嚴(yán)格按照各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各個(gè)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目提出建設(shè)性的建議，同時(shí)向管理處發(fā)出限期整改通知。對(duì)未按照要求及時(shí)整改者，將根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格作出相應(yīng)的處罰。

　　二、認(rèn)真貫徹執(zhí)行我司的ISO9001:20xx質(zhì)量管理體系，完善各管理處的檔案資料;各管理處按照全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)完善檔案資料，管理部對(duì)管理處的檔案資料做出定期檢查制度，對(duì)未完成的管理處提供指導(dǎo)和協(xié)助。

　　三、做好迎接“市優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)比的`準(zhǔn)備;隨著我司工作日新月異的進(jìn)步，我司將于20xx年度上報(bào)部分項(xiàng)目參加“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評(píng)比，“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評(píng)比將標(biāo)志著我司服務(wù)工作步上一個(gè)新臺(tái)階。所以，管理部將協(xié)助參加評(píng)比項(xiàng)目做好一切迎接評(píng)比的準(zhǔn)備，盡最大的努力完成公司的預(yù)定指標(biāo)。四、提高管理費(fèi)和停車收費(fèi)率;管理費(fèi)是支持物業(yè)管理工作運(yùn)轉(zhuǎn)的根本，服務(wù)再好，評(píng)價(jià)再高，如管理費(fèi)收費(fèi)率低下，一切都將是空談，同時(shí)，管理費(fèi)的收取率高也是服務(wù)工作效率好的標(biāo)志。上年度我司的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率相當(dāng)不理想，故在20xx年度里，管理部將把收費(fèi)率列為首要解決的問題。管理部將協(xié)助各個(gè)管理處把收費(fèi)率提高，催收物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)劃有:

　　1、對(duì)各個(gè)管理處匯總的管理費(fèi)收費(fèi)情況進(jìn)行分析;

　　2、對(duì)催收費(fèi)人員進(jìn)行催收費(fèi)技巧的培訓(xùn);

　　3、協(xié)助管理處上門催繳管理費(fèi);

　　4、通過停水停電等措施促使釘子戶繳納管理費(fèi);

　　5、通過法律途徑追討。五、跟進(jìn)工程維修和外包合同的實(shí)施;及時(shí)了解和跟進(jìn)外包工程和合同的落實(shí)情況，對(duì)未達(dá)標(biāo)者采取強(qiáng)硬的措施促使其達(dá)標(biāo)完成，確保我司的利益。

　　六、簽訂業(yè)務(wù)合同;規(guī)范存檔各類合同資料，掌握合同資料的內(nèi)容，及時(shí)續(xù)簽到期的合同，同時(shí)在確保我司利益的前提下簽訂新的業(yè)務(wù)合同。

　　七、組織員工培訓(xùn)，為員工提高自我綜合素質(zhì)搭建學(xué)習(xí)的平臺(tái);各管理處制定出員工培訓(xùn)的計(jì)劃并落實(shí)，管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督其實(shí)施，必要時(shí)管理部安排人員參與，做好培訓(xùn)的存檔記錄，同時(shí)上交培訓(xùn)資料和培訓(xùn)記錄。管理部與外界聯(lián)系，獲取有利于員工發(fā)展的信息，為員工提升自我綜合素質(zhì)搭建學(xué)習(xí)的平臺(tái)。

　　八、落實(shí)獎(jiǎng)罰制度，以提高各管理處的服務(wù)水平;要求全體員工熟悉我司員工手冊(cè)和各種規(guī)章制度，通過對(duì)優(yōu)秀員工的評(píng)比、好人好事和突出貢獻(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)，以此激勵(lì)員工做好本份職責(zé)的同時(shí)提升自我，同時(shí)通過各種處罰制度，限制員工的各種不良行為，以此提高我司的服務(wù)水平。

　　九、監(jiān)督各管理處工作計(jì)劃的落實(shí);各管理處須按時(shí)做好年度總結(jié)和計(jì)劃，管理部對(duì)管理處的年度總結(jié)和計(jì)劃提出建設(shè)性和專業(yè)性的意見，同時(shí)監(jiān)督其實(shí)施。未及時(shí)落實(shí)者，管理部督促和協(xié)助其按時(shí)完成。

　　十、開展多種經(jīng)營(yíng);根據(jù)各樓盤的具體情況，通過開展多種經(jīng)營(yíng)，以增加公司和員工的收入，實(shí)現(xiàn)公司和員工利益最大化。開展多種經(jīng)營(yíng)如:廣告招租、場(chǎng)地租用、房屋中介、代辦業(yè)務(wù)等便民服務(wù)。

　　十一、加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè);企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)的精髓，是凝聚人心的粘合劑，也是一個(gè)企業(yè)規(guī)范的重要體現(xiàn)，所以加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)是工作中不可忽略的組成部分。管理部向公司提出有關(guān)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)的意見，并積極配合落實(shí)完成。

　　十二、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)安排的任務(wù)，同時(shí)協(xié)助各部門完成其他工作。

　　20xx年是一個(gè)跨越的年度，xx部將根據(jù)公司的發(fā)展要求，把我司的各項(xiàng)工作提升到一個(gè)新臺(tái)階，完成管理部的職能使命。

物業(yè)工作計(jì)劃12

　　一年之計(jì)在于春，對(duì)于小區(qū)現(xiàn)狀存在的問題及解決方法，根據(jù)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主座談會(huì)研討，將20xx年主要重點(diǎn)工作方面作個(gè)計(jì)劃，接受業(yè)主監(jiān)督與意見反饋。

　　1:配合小區(qū)燃?xì)獍惭b。燃?xì)馐前惭b小區(qū)的頭等大事，小區(qū)申請(qǐng)接入燃?xì)庾?0xx年以來，一直未能得到落實(shí)。現(xiàn)在業(yè)主及我管理處的配合下，燃?xì)夤疽呀?jīng)把燃?xì)饨拥澜尤胄^(qū)外圍墻藝術(shù)學(xué)院門口。在新的一年里，我管理處將依據(jù)伯爵山莊業(yè)主委員會(huì)20xx字第001001號(hào)工作聯(lián)系函指示，對(duì)管道燃?xì)獍惭b一事依法依規(guī)協(xié)助處理。

　　2:設(shè)法解決通訊問題。因小區(qū)電信、移動(dòng)、網(wǎng)通等各類通訊信號(hào)接收弱，不少業(yè)戶多次向電信部門投訴及向管理處、業(yè)委會(huì)反映。我管理處早期配合業(yè)主委員會(huì)曾與鐵塔公司聯(lián)系引入解決方法，但此事未能落地。在新的一年，我管理處將加強(qiáng)聯(lián)系溝通，及時(shí)盡早解決問題。

　　3:小區(qū)路燈亮化問題。目前小區(qū)有部分照明燈具因線路問題無法得到恢復(fù)，在20xx年1月21日與業(yè)主的座談會(huì)上業(yè)戶提出的亮化改造管理處會(huì)分步細(xì)化計(jì)劃落實(shí)。

　　4:小區(qū)安全隱患及違建。目前小區(qū)山崗右側(cè)圍墻的圍合，2-1門口圍墻問題，爭(zhēng)取在年后盡早處理完善，解決圍墻問題帶來的安全隱患。配合伯爵山莊業(yè)委會(huì)制定違建情況介定，對(duì)于現(xiàn)存違建情況繼續(xù)與城管對(duì)接投訴，爭(zhēng)取得到解決。

　　5:小區(qū)綠化。在秋未冬初，在小區(qū)草坪缺損處補(bǔ)種了"二月花"草種，目前覆蓋范圍還少，待春初看長(zhǎng)勢(shì)后再視小區(qū)情況再采購(gòu)補(bǔ)裁草種。

　　6:小區(qū)保潔。在20xx年1月21日與業(yè)主的.座談會(huì)上業(yè)戶提出對(duì)于公寓樓樓梯扶手、樓道玻璃清潔方面，加強(qiáng)培訓(xùn)檢查保潔落實(shí)情況。

　　7:軼序維護(hù)。對(duì)軼序員加強(qiáng)培訓(xùn)，對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員依規(guī)登記詢問。對(duì)公共區(qū)域停車、裝修、堆放雜物等加強(qiáng)管控。

　　8:公共區(qū)域滲漏。公寓樓頂蓋板口在10月時(shí)用PVC軟片包圍保護(hù)，目前看來取得一定效果。10幢2樓，13幢2樓伸縮縫處滲漏問題，爭(zhēng)取在新的一年里落實(shí)解決。

　　9:地下網(wǎng)管。與市政科等部門聯(lián)系，爭(zhēng)取小區(qū)雨污分流落實(shí)。加強(qiáng)對(duì)窨井的檢查，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)清理。對(duì)于商戶，特別是餐飲業(yè)者要求排污做隔油池，防止小區(qū)排水管堵塞。

　　希望廣大業(yè)主監(jiān)督與參與，對(duì)管理處提供建議意見，讓廣大業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)之美好。

物業(yè)工作計(jì)劃13

　　新的一年，新的起點(diǎn)，希望和困難同在，機(jī)遇與挫折并存，站領(lǐng)導(dǎo)提出每個(gè)人都要有新的工作思路，這是一個(gè)非常好的創(chuàng)意。在新的一年里，我要以新的思想面貌對(duì)待工作中的方方面面，也力爭(zhēng)在大家的幫助下工作中有新的進(jìn)步。

　　一、20xx年工作計(jì)劃的指導(dǎo)思想與工作目標(biāo)

　　xx年是后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司"一體兩翼"發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要部門，擔(dān)負(fù)著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公司三年發(fā)展規(guī)劃和xx年工作要點(diǎn) ，物業(yè)服務(wù)中心xx年度工作的基本指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則，以人為本、強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭(zhēng)取全面完成后勤公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)。

　　二、20xx年工作計(jì)劃的基本工作思路

　　今年我們中心面臨的主要任務(wù)：一是要深入進(jìn)行體制的改革和機(jī)制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強(qiáng)做大。因此，年度工作計(jì)劃的重點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)中心，一是要加強(qiáng)內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學(xué)、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。二是積極創(chuàng)造市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，盡快與市場(chǎng)接軌，大力拓展校內(nèi)外市場(chǎng)，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做大的目標(biāo)。

　　三、20xx年工作計(jì)劃的具體實(shí)施辦法

　　（一）進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理和制度建設(shè)

　　1、要對(duì)現(xiàn)有的制度進(jìn)行整理和修訂補(bǔ)充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。重點(diǎn)是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，逐步向iso9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系接軌。

　　2、要完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對(duì)站級(jí)的考核細(xì)則和考核辦法，落實(shí)相應(yīng)的制度和組織措施。實(shí)行中心考核與站級(jí)考核相結(jié)合。考評(píng)結(jié)果與分配相結(jié)合的`考評(píng)分配體系。

　　3、要進(jìn)一步完善中心的二級(jí)管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責(zé)，逐步使二級(jí)單位成為自主經(jīng)營(yíng)、績(jī)效掛鉤，責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨(dú)立核算單位。

　　4、要進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細(xì)測(cè)算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費(fèi)用核算到站，實(shí)行包干使用、節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)、超支自理的激勵(lì)機(jī)制，努力降低運(yùn)行成本。

　　5、要加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)和走出去學(xué)習(xí)相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時(shí)根據(jù)后勤公司的要求，采取引進(jìn)和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員，改善隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐步建設(shè)一支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊(duì)伍。

　　6、要爭(zhēng)創(chuàng)"文明公寓"。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中心開展?fàn)巹?chuàng)"文明公寓"活動(dòng)。6號(hào)樓、9、10號(hào)樓、南區(qū)、大學(xué)城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭(zhēng)在年內(nèi)達(dá)到"文明公寓"標(biāo)準(zhǔn)。

　　（二）進(jìn)一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益

　　1、進(jìn)一步解放思想，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)觀念。各管理站要積極引入市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和手段，加強(qiáng)文化建設(shè)和宣傳方面的投入，營(yíng)造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。

　　2、繼續(xù)完善配套服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵(lì)政策，對(duì)服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行支持和發(fā)展。同時(shí)新增一批自助洗衣機(jī)、烘干機(jī)等設(shè)備，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)市場(chǎng)，爭(zhēng)取年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)較去年有較大幅度的增長(zhǎng)。

　　3、做好充分的準(zhǔn)備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場(chǎng)的招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。爭(zhēng)取下半年在新教學(xué)樓等新一輪的招標(biāo)中獲勝，拿下一個(gè)點(diǎn)。

　　4、下半年xx校區(qū)新生宿舍和教學(xué)樓落成后，積極參與競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，爭(zhēng)取拿到1－2個(gè)點(diǎn)，拓展xx校區(qū)市場(chǎng)。

　　5、進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，積極參與其他學(xué)校物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)標(biāo)，力爭(zhēng)拓展1－2個(gè)點(diǎn)，使中心的市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益均獲得較大幅度的提高。

物業(yè)工作計(jì)劃14

　　物業(yè)管理公司應(yīng)制定出清掃保潔工作每日、每周、每月、每季直至每年的計(jì)劃安排。例如：

　　每日清潔工作

　　(1)轄區(qū)(樓)內(nèi)道路清掃二次，整天保潔;

　　(2)轄區(qū)(樓)內(nèi)綠化帶，如草地、花木灌叢、建筑小品等處清掃一次;

　　(3)樓宇電梯間地板拖洗兩次，四周護(hù)板清抹一次;

　　(4)樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清抹一次;

　　(5)收集每戶產(chǎn)生的生活垃圾及傾倒垃圾箱內(nèi)的垃圾，并負(fù)責(zé)清運(yùn)至指定地點(diǎn)。

　　每周清潔工作

　　(1)樓宇各層公共走廊拖洗一次(主要指高層樓宇，可一天拖數(shù)層，一周內(nèi)保證全部拖洗一遍);

　　(2)業(yè)戶信箱清拭一次;

　　(3)天臺(tái)(包括裙房、車棚)、天井和溝渠清掃一次。

　　每月清潔工作

　　(1)天花板塵灰和蜘蛛網(wǎng)清除一次;

　　(2)各層走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦數(shù)層，一個(gè)月內(nèi)保證全部擦拭一次);

　　(3)公共走廊及路燈的燈罩清拭一次。

　　此外，樓宇的玻璃幕墻擬每月或每季擦拭一次;花崗石、磨石子外墻擬每年安排清洗一次;一般水泥外墻擬每年安排粉刷一次等。

　　定期檢查

　　一、物業(yè)管理公司可將每日、每周、每季、每年清掃保潔工作的'具體內(nèi)容用記錄報(bào)表的形式固定下來，以便布置工作和進(jìn)行定期檢查。

　　二、負(fù)責(zé)公司辦公區(qū)過道、電梯內(nèi)、電梯間、茶水間等公共場(chǎng)所衛(wèi)生的清掃，保持所有公共場(chǎng)所的衛(wèi)生整潔，地面干凈、無塵土、無衛(wèi)生死角，做到每天拖四遍，每周用肥皂水拖一遍;

　　三、負(fù)責(zé)會(huì)議室、貴賓廳會(huì)前、會(huì)后的清掃、整理工作;

　　四、負(fù)責(zé)打掃各獨(dú)立辦公室的地面衛(wèi)生，清倒辦公室和公用走道之垃圾，清洗痰盂;

　　五、保持公共場(chǎng)所樓梯扶手、窗臺(tái)表面無灰塵，光潔明亮，做到每天擦兩遍，保持環(huán)境美觀;

　　六、保持所有公共場(chǎng)所玻璃窗在視線內(nèi)無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、印痕，每周擦一遍以上。

　　七、洗手池?zé)o皂跡、無污點(diǎn),無污垢，做到經(jīng)常擦拭，保持表面光亮、整潔。

物業(yè)工作計(jì)劃15

　　十月金秋，丹桂飄香。走過68載風(fēng)雨歷程的祖國(guó)迎來又一個(gè)喜慶的日子，讓我們歡聚一堂，共同慶祝祖國(guó)的68周年華誕。68年前的今天，第一面五星紅旗從天安門城樓冉冉升起，從此宣告我們的祖國(guó)進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。風(fēng)雨兼程，是說不盡的'坎坷滄桑，風(fēng)云巨變，是道不完的偉業(yè)輝煌，讓我們共同祝愿?jìng)ゴ蟮淖鎳?guó)繁榮富強(qiáng)！現(xiàn)將十月份工作計(jì)劃公示如下：

　　客戶服務(wù)

　　1、堅(jiān)持做好各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作。

　　2、做好發(fā)放水、電、天然氣卡，交驗(yàn)房屋，收繳費(fèi)用，清退押金等日常工作。

　　3、做好1號(hào)樓電卡、門禁卡的發(fā)放工作。

　　4、繼續(xù)配合需要辦理戶籍遷移手續(xù)的業(yè)主，開具相關(guān)居住證明。

　　5、配合各施工單位進(jìn)行維修通知及資料整理。

　　6、及時(shí)收取各項(xiàng)費(fèi)用。

　　工程維護(hù)

　　1、按照維修計(jì)劃，繼續(xù)跟催協(xié)調(diào)鴻業(yè)公司項(xiàng)目部安排施工單位，對(duì)樓宇外墻立面脫落瓷片進(jìn)行修補(bǔ)。

　　2、繼續(xù)協(xié)調(diào)鴻業(yè)公司項(xiàng)目部，跟進(jìn)小區(qū)漏水問題的維修進(jìn)度。

　　3、繼續(xù)協(xié)調(diào)鴻業(yè)公司項(xiàng)目部，安排電子公司處理可視對(duì)講及小區(qū)監(jiān)控存在問題。

　　4、配合四季春供熱公司做好小區(qū)冬季供暖的準(zhǔn)備工作。