- 相關(guān)推薦
房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計(jì)劃
總結(jié)是把一定階段內(nèi)的有關(guān)情況分析研究，做出有指導(dǎo)性結(jié)論的書面材料，它可以幫助我們總結(jié)以往思想，發(fā)揚(yáng)成績(jī)，不妨坐下來好好寫寫總結(jié)吧。你所見過的總結(jié)應(yīng)該是什么樣的？下面是小編收集整理的房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計(jì)劃，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計(jì)劃1
一、充分認(rèn)識(shí)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)的重要性
開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、維護(hù)人民群眾利益的重要體現(xiàn)，是履行好政府市場(chǎng)監(jiān)管職責(zé)，貫徹落實(shí)國(guó)家保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定決策部署的重要舉措，也是推動(dòng)反腐倡廉工作、維護(hù)公平和正義、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
各級(jí)、各有關(guān)部門一定要充分認(rèn)識(shí)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)的重要性和緊迫性，以高度的責(zé)任感和使命感，采取有效措施，扎扎實(shí)實(shí)地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。通過整治，使全市房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域違法違規(guī)行為得到有效遏制，市場(chǎng)行為更加規(guī)范有序。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作重點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目審批和開發(fā)環(huán)節(jié)。重點(diǎn)查處在項(xiàng)目立項(xiàng)、土地取得、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，查處非法占地、私自圈占集體土地、在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、不按規(guī)定條件開發(fā)利用土地、不按項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)的規(guī)模和內(nèi)容建設(shè)、不按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開發(fā)建設(shè)、抽逃注冊(cè)資本以及住宅小區(qū)內(nèi)不按規(guī)劃條件進(jìn)行配套建設(shè)等行為。
（二）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。重點(diǎn)查處未取得預(yù)售許可證或未按預(yù)售許可證批準(zhǔn)范圍預(yù)售商品房、違規(guī)收取定金或預(yù)收款、房屋面積計(jì)算特別是分?jǐn)偯娣e計(jì)算中弄虛作假或售房合同中不按規(guī)定標(biāo)明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e、擅自出租出售公用部位或配套設(shè)施、違規(guī)虛假或不規(guī)范廣告（包括未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號(hào)、使用房地產(chǎn)廣告禁止的廣告用語(yǔ)、未按規(guī)定的要求明示價(jià)格、面積等內(nèi)容）以及囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、偷稅漏稅等行為。
（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)。重點(diǎn)查處未申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格或資質(zhì)，私自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)或超范圍從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)、虛假或不實(shí)信息騙取中介費(fèi)、偽造（涂改、轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)中介注冊(cè)證（資質(zhì)證、資格證）、在房地產(chǎn)中介服務(wù)中弄虛作假、謀取不正當(dāng)利益以及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員參與炒房、擾亂市場(chǎng)正常秩序的行為。
（四）房地產(chǎn)物業(yè)管理。重點(diǎn)是查處開發(fā)企業(yè)未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，違反規(guī)定將未繳存首期住宅專項(xiàng)維修資金的房屋交付買受人，沒有取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、違反規(guī)定擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、擅自改變公共建筑和公用設(shè)施用途等行為。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)方法步驟
(四)總結(jié)鞏固階段（12月底前）。各領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位對(duì)專項(xiàng)整治情況進(jìn)行總結(jié)，連同依法查處的典型案例，書面報(bào)市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，并做好迎接上級(jí)部門抽查的'準(zhǔn)備工作。各職能部門要針對(duì)此次整治工作中發(fā)現(xiàn)的問題，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。
房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計(jì)劃2
一、土地增值稅已成為重要稅種
我國(guó)1994年1月1日開征土地增值稅，十幾年來，對(duì)促進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增加財(cái)政收入，發(fā)揮了作用，土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅已成為重要稅種。進(jìn)行一項(xiàng)土地增值稅清算鑒證，被鑒證單位營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，企業(yè)所得稅1000萬(wàn)元，土地增值稅也會(huì)達(dá)到這個(gè)水平。另外，土地增值稅稅率高，30%甚至是40%，房?jī)r(jià)高的地區(qū)無(wú)疑增值稅要很高，這些都說明土地增值稅是重要稅種。
二、審核鑒證難點(diǎn)多
1.普通住宅鑒別
鑒別是普通住宅還是非普通住宅，是實(shí)施土地增值稅審核鑒證的關(guān)鍵，因?yàn)殍b別為普通住宅房地產(chǎn)企業(yè)將享受增值額20%以下免征土地增值稅優(yōu)惠，而非普通住宅是不能免征土地增值稅的，鑒別中有一個(gè)難點(diǎn)問題，即應(yīng)由稅務(wù)部門來實(shí)施，還是應(yīng)由社會(huì)中介組織來實(shí)施，目前規(guī)定與從稅務(wù)機(jī)關(guān)得到的答復(fù)存在不確定性。
另外一個(gè)難點(diǎn)，就北京地區(qū)而言，歷史上有兩個(gè)普通住宅鑒別標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是北京市地方稅務(wù)局、首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的補(bǔ)充通知》（京地稅二[1996]431號(hào)）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)：按單棟樓號(hào)平均每戶建筑面積120平方米以下為普通住宅；另一個(gè)是北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京建住[xx]528號(hào)）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)建筑容稅率1.0（含）以上，單套建筑面積140（含）平方米以下，實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，同時(shí)滿足三條標(biāo)準(zhǔn)的為普通住宅。鑒別普通住宅怎樣使用這些文件標(biāo)準(zhǔn)，是廢止[1996]431號(hào)文，還是[1996]431號(hào)文與[xx]528號(hào)文共同使用等，沒有十分明確規(guī)定。
筆者認(rèn)為，普通住宅的鑒別應(yīng)由稅務(wù)部門來實(shí)施，稅務(wù)部門代表政府有權(quán)威性，過去也是由稅務(wù)部門向房地產(chǎn)開發(fā)商提供《普通住宅審核表》來實(shí)施的。至于怎樣使用文件標(biāo)準(zhǔn)來鑒別普通住宅，筆者認(rèn)為，北京市xx年5月30日公布了普通住宅新的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那么，xx年6月1日之前房屋竣工的土地增值稅清稅項(xiàng)目，鑒別普通住宅應(yīng)執(zhí)行京地稅二[1996]431號(hào)文件規(guī)定，而之后房屋竣工的執(zhí)行京建住[xx]528號(hào)文新規(guī)定。這符合實(shí)體法從舊，程序法從新的法律規(guī)定原則。
國(guó)家對(duì)全國(guó)范圍的普通住宅問題也曾作出規(guī)定：xx年6月1日起，應(yīng)同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地住宅平均交易價(jià)1.2倍以下的為普通住宅，這也說明xx年6月1日之后竣工的房屋，普通住宅鑒別要使用1.0以上、120平方米以下、1.2倍以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
普通住宅鑒別，還存在一個(gè)不能忽視的問題，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)僅對(duì)商品住宅而言，不適用非住宅（商鋪）。
2.容積率的計(jì)算
xx年5月國(guó)家規(guī)定了滿足三條標(biāo)準(zhǔn)的房屋為普通住宅，其中住宅小區(qū)建筑容積率要在1.0以上，這是一個(gè)平均化、綜合性標(biāo)準(zhǔn)條件，筆者覺得還不夠妥當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)往往成片開發(fā)房屋，各種屬性棟樓俱在，需要每棟樓去鑒別是普通住宅還是非普通住宅為宜，使用棟樓容積率更為妥當(dāng)些、貼切些。然而，如何計(jì)算棟樓容積率呢？小區(qū)平均化、綜合性容積率，按照國(guó)家規(guī)劃部門《審定設(shè)計(jì)方案通知書》總建筑面積與用地面積相除求得，棟樓容積率可按房屋實(shí)測(cè)報(bào)告書商品住宅實(shí)測(cè)可售面積（不包括非住宅實(shí)測(cè)可售面積、未公攤實(shí)測(cè)面積）與棟樓分?jǐn)偟挠玫孛娣e相除求得，棟樓分?jǐn)偟挠玫孛娣e可采用土地出讓合同分?jǐn)傆玫孛娣e數(shù)。
3.可售面積問題
土地增值稅審核鑒證，須臾離不開房屋實(shí)測(cè)報(bào)告書中可售面積。當(dāng)預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可售總面積85%以上時(shí)，要進(jìn)行土地增值稅清算，計(jì)算售房平均單價(jià)也要使用可售面積。棟樓分為商品住宅可售面積，還有商品非住宅（底商）可售面積，地下車位整體轉(zhuǎn)讓某單位的，還應(yīng)分出地下車位可售面積。商品住宅可售面積是最重要的，應(yīng)依據(jù)實(shí)測(cè)報(bào)告書數(shù)據(jù)，摘取加計(jì)確認(rèn)，不要把實(shí)測(cè)報(bào)告書單獨(dú)列示的未公攤面積加計(jì)入，向購(gòu)房人（業(yè)主）出售車位的，車位可售面積也不要加計(jì)入。
4.應(yīng)付工程款與預(yù)提費(fèi)用
國(guó)家稅務(wù)總局在國(guó)稅發(fā)[20xx]187號(hào)文規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。”北京市地方稅務(wù)局貫徹187號(hào)文進(jìn)一步規(guī)定：“各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中”，這里“或應(yīng)付”所說的應(yīng)付費(fèi)用，筆者認(rèn)為是指會(huì)計(jì)核算計(jì)入“應(yīng)付賬款”科目中的預(yù)提費(fèi)用事項(xiàng)，并不是指“應(yīng)付工程款”一類應(yīng)付款。
預(yù)提費(fèi)用不得列在扣除項(xiàng)目金額中扣除，規(guī)定正確，而符合條件的應(yīng)付工程款，即有嚴(yán)密合同協(xié)議，有洽商變更增項(xiàng)減項(xiàng)手續(xù)，有工程監(jiān)理審批，特別是有的還獲得了工程款正式發(fā)票，應(yīng)該允許列在扣除項(xiàng)目金額中扣除。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)事項(xiàng)需求資金大、周期長(zhǎng)，出現(xiàn)成本已經(jīng)發(fā)生，而款項(xiàng)未支付工程款是很正常的，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)能夠在不發(fā)生負(fù)債的狀況下完成開發(fā)。允許正常應(yīng)付工程款列在扣除項(xiàng)目金額中扣除，也體現(xiàn)了稅負(fù)公平性原則，不能只要求房地產(chǎn)企業(yè)在清算中將收益入足，而不要求房地產(chǎn)企業(yè)在清算中將合理合法的成本――應(yīng)付工程款入足。
5.四項(xiàng)成本新規(guī)定
國(guó)家稅務(wù)總局在國(guó)稅發(fā)[20xx]187號(hào)文中首次提出“四項(xiàng)成本”問題，即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的.前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不完整的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。”
北京市地方稅務(wù)局貫徹187號(hào)文則規(guī)定：清算項(xiàng)目中四項(xiàng)成本每平方米扣除額，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》單方造價(jià)金額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定扣除額。
四項(xiàng)成本新規(guī)定是國(guó)家針對(duì)多年來土地增值稅征收還不盡人意而提出的，僅對(duì)商品住宅而言，不包含非住宅（底商）四項(xiàng)成本。社會(huì)中介組織人員鑒證中，要將住宅與非住宅四項(xiàng)成本分開，計(jì)算出商品住宅四項(xiàng)成本，去與國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)成本對(duì)照，圓滿完成土地增值稅鑒證。
6.出具鑒證報(bào)告的計(jì)稅單位
筆者近期看到幾篇籌劃土地增值稅的文章，有的籌劃追求“避稅”，將必須分開進(jìn)行土地增值稅計(jì)算的兩個(gè)計(jì)稅單位，等劃為一個(gè)計(jì)稅單位去計(jì)算、去“避稅”，節(jié)省的稅實(shí)際是偷到的稅。
社會(huì)中介組織在進(jìn)行土地增值稅鑒證中，一定要?jiǎng)澢逵?jì)稅單位，按計(jì)稅單位的具體情況去出具鑒證報(bào)告，該分開出報(bào)告的，要分開出報(bào)告，需要合在一起出報(bào)告的，且不能多余的分開去出報(bào)告。按劃分的計(jì)稅單位去出報(bào)告，大致有兩類情況：
（1）單棟樓開發(fā)清算項(xiàng)目。有非住宅（底商）的，當(dāng)住宅部分為普通住宅的，應(yīng)將住宅與非住宅（底商）作為兩個(gè)計(jì)稅單位分開出具報(bào)告；當(dāng)住宅部分為非普通住宅的，可以將住宅與非住宅（底商）合為一個(gè)計(jì)稅單位出具報(bào)告。沒有非住宅（底商）的，則住宅為一個(gè)計(jì)稅單位出具報(bào)告。
（2）多棟樓（分期分批開發(fā)、開發(fā)小區(qū)開發(fā)等）開發(fā)清算項(xiàng)目。應(yīng)按單個(gè)棟樓入手劃清計(jì)稅單位出報(bào)告。首先，劃清單棟樓住宅計(jì)稅單位與非住宅（底商）計(jì)稅單位，進(jìn)而劃清住宅計(jì)稅單位是普通住宅還是非普通住宅計(jì)稅單位，再對(duì)配套設(shè)施醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、郵電通訊、會(huì)所等進(jìn)行劃分，有償轉(zhuǎn)讓的劃分為一個(gè)計(jì)稅單位，移交政府或公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的劃分為另外一個(gè)計(jì)稅單位。
多棟樓開發(fā)清算項(xiàng)目，按單棟樓計(jì)稅單位出報(bào)告為宜，對(duì)于開發(fā)期間同一、棟樓屬性一致、樓層結(jié)構(gòu)相同、成本規(guī)模相同、同為普通住宅或同為非普通住宅、同為有償轉(zhuǎn)讓或同為用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，可以合為一個(gè)計(jì)稅單位出報(bào)告，但要持謹(jǐn)慎性原則，還要注意與主管稅務(wù)部門溝通。杜絕將不一致性的棟樓計(jì)稅單位合為一個(gè)計(jì)稅單位出報(bào)告，避免稅收流失。
三、審核鑒證專業(yè)技術(shù)要求高
一是要求社會(huì)中介組織人員對(duì)企業(yè)仍在使用的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有較深的理解，特別對(duì)開發(fā)成本六項(xiàng)成本，即取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用分類知之較深。社會(huì)中介組織人員要懂得會(huì)計(jì)、稅法，也要懂一些工程預(yù)算及技術(shù)問題，要懂經(jīng)濟(jì)類法規(guī)，還要了解一些建筑法規(guī)，會(huì)編成本支出會(huì)計(jì)分錄，也要會(huì)看一些建筑圖紙。
二是要求社會(huì)中介組織人員有較高的電腦技術(shù)水平。房地產(chǎn)企業(yè)建一棟樓幾千萬(wàn)元，甚至幾億元。建一片樓是幾十億元，甚至是上百億元，相應(yīng)會(huì)計(jì)核算憑證多、賬冊(cè)多，工程合同協(xié)議也十分龐大。這就要求社會(huì)中介組織人員會(huì)用電腦從被鑒證單位核算系統(tǒng)或局域網(wǎng)“導(dǎo)取”數(shù)據(jù)，篩選、分類、審核、打印輸出鑒證數(shù)據(jù)底稿，實(shí)現(xiàn)土地增值稅鑒證程序化、電算化。
【房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計(jì)劃】相關(guān)文章：
房產(chǎn)中介的工作計(jì)劃02-24
房產(chǎn)中介工作總結(jié)01-08
房產(chǎn)中介工作總結(jié)02-20
房產(chǎn)中介的工作總結(jié)05-17