房地產項目開發策劃書(實用)

　　不經意間，一段時間的工作已經結束了，我們又將迎來新的工作內容，有新的工作目標，此時需要提前做好策劃書了。你知道寫策劃書需要注意哪些問題嗎？下面是小編整理的房地產項目開發策劃書，希望能夠幫助到大家。

房地產項目開發策劃書1

　　引言：

　　房地產是國民經濟發展的一個基本生產要素，是發展社會經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業之一，在國民經濟體系中占有重要地位。房地產開發的造價控制，直接影響到工程的造價和進度、質量的好壞，是房地產項目成功與否的關鍵。由于房地產項目開發周期長，所以成本控制的周期也較長，這給目標成本的設定、信息的收集與分析、績效考核都帶來了不少的困難。此外由于開發周期長，成本的信息涉及面廣，影響地產項目成本控制的不確定因素多。例如，關于拆遷國家雖然有較詳細的政策，但最終的金額主要還是開發商與拆遷者談判的結果，其中的不確定性也較大，成本預算往往被突破。建筑安裝成本、基礎設施成本、配套設施成本主要受市場建筑材料價格波動的影響以及建筑市場供求關系的影響。因此，在整個開發過程中，無論是市場因素還是人為因素對成本都有較大的影響且不易預測，眾多的影響因素和不確定因素增加了開發項目成本控制的難度。

　　目前，大多數開發商對房地產開發工程造價的控制，局限在施工預算、結算而忽視全程的`造價控制，其結果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文認為，要想做好房地產開發造價的控制，必須從貫穿房地產開發的全過程入手，做好每一階段的造價控制。

　　1、房地產開發全過程造價階段劃分及其特點

　　目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為4個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規劃設計階段（項目規劃設計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結算階段。

　　1.1在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在＋30％到—20％之間，所以誤差較大。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實的反應實際情況。

　　1.2在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為4個小階段：第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術設計階段（擴大初步設計階段，簡稱擴初），開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算；第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計慨算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。

　　1.3在項目實施期間，開發商主要按照施工圖紙，結合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎，撥付工程款。該階段造假控制的難點在：第一，因物價上漲所引起的造價提高；第二，由于設計中難以預計而在施工階段實際發生的工程和費用；第三，考慮到業主提高標準，指定材料、設備而引起的工程費用的上漲。

　　1.4在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設過程中實際花費的全部費用，開發商以合同和工程實體為基礎，如實體現建設工程的實際造價，編制竣工決算。

　　2、房地產開發四個階段的造價控制對策

　　2.1項目投資決策階段，是影響項目成功與否和做好造價控制的關鍵階段。方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質量、造價和工期結合好。就需要進行充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，做出科學的決策。要成立投資策劃部門，根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業的分析論證，確定項目的可行性。建立項目審查制，公司做出的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查，提出相應的改進措施，供決策層決定。其次，依靠公關工作，合理合法地降低項目造價，也是控制項目造價的有效途徑。

　　在另一個層面上，開拓金融業務，提高融資能力，增強項目活力，降低財務費用也是房地產項目開發成本控制的重要工作。在房地產開發中，金融資本同項目資本相互獨立而又緊密結合，房地產業離開金融業的支持和配合，將會寸步難行。目前，房地產行業普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路：一是依靠銀行；二是依靠資本市場。因此，積極拓寬房地產項目融資渠道，降低房地產開發財務費用，增加企業信貸規模，對降低資金成本，分散和降低項目開發風險也具有重要作用。

　　2.2項目設計階段，是除了項目決策之外影響項目投資最大的階段。該階段的成果，通常就是用圖紙表示的具體設計文件。在這個階段項目成果的功能、基本實施方案和主要投入就基本確定了。項目設計階段對總投資的影響較大，一般建設項目的經驗數據為20％—30％，項目使用功能影響在10％—20％。數據表明項目設計階段對項目投資具有重要影響，要想有效地控制工程造價，就要抓住設計階段這個重要環節。

　　具體來講，可從以下三個方面控制。

　　其一、實行設計方案招投標制度。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。同時通過招投標還可以選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證。

　　其二、實行項目限額設計。限額設計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下按分配的限額整制設計，保證投資總限額不被突破。

　　其三、進行設計圖紙多方評審。加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程施工前，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來影響，達到造價控制要求。

房地產項目開發策劃書2

　　一、緒論

　　國民經濟的重要支柱產業。促進我市房地產業持續健康發展，房地產業關聯度高、帶動力強。提高居民住房水平，改善人居環境，構建和諧社會的重要內容；拉動投資增長，促進住房消費，帶動關聯產業發展的重要手段；加強城市基礎設施建設，完善城市功能，提高城市競爭力的重要途徑。各地各部門要進一步提高認識，采取有力措施，進一步規范我市房地產市場秩序，促進房地產業持續健康發展。

　　指導思想：按照城市經濟發展戰略目標要求。以改善人居環境為目的堅持住房市場化的基本方向，調整住房供應結構，建立和完善廉租住房制度，實現房地產業持續健康發展。

　　發展目標：年底。完善住房保障體系，以適應不同層次的住房需求；末，城鎮住房商品化率要達90%以上，住房成套率要達90%以上，期間住宅竣工面積累計達到670萬平方米，其中經濟適用住房100萬平方米，城鎮人均住房建筑面積達到36平方米。要在國家統一宏觀調控政策指導下，進一步整頓、規范房地產市場秩序，實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定。

　　二、堅持科學規劃調整房地產業發展空間布局

　　（一）制定和實施住房建設規劃。市區及各縣（市）要按照《市人民政府關于印發〈市住房發展規劃〉通知》黃政發〔〕33號）要求。并做好組織實施工作。規劃要明確“期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標。要嚴格按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》〔〕37號）要求，明確新建住房結構比例，重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型的普通商品住房。

　　（二）進一步強化城市規劃的龍頭作用。要根據各地的住房發展規劃要求。落實項目的具體空間布局。城市規劃區內的所有房地產開發項目，必須符合城市規劃，堅持高起點規劃、高標準建設。嚴禁在集體土地上進行房地產開發。規劃、國土資源部門要將近期擬開發建設地塊及其規劃設計條件向社會公開，接受社會監督。已批準的房地產項目確需變更用地性質和規劃指標的必須按規定程序重新報請國土資源、規劃部門審批。

　　（三）嚴格控制零星分散建設。市、縣（市）城市規劃部門要根據舊城改造需要。停止審批市區和縣（市）城區所在地中心區的零星分散建設項目。從年起，新建住宅必須納入住宅小區規劃（符合控制性詳細規劃的臨街項目符合街景規劃的除外）通過幾年努力，建設一批設施全、環境美，具有示范性、帶動性的多功能住宅小區。

　　（四）堅決停止行政事業單位自建住房。禁止任何單位以集資合作建房和定向開發名義變相搞實物分配或進行房地產開發經營。從發文之日起。包括已辦理立項審批和規劃、用地、施工手續而尚未開工的項目，一律停止開工建設；一律停批單位變相搞實物分配或進行房地產開發的集資合作建房項目；市、縣（市）兩級發展改革、規劃、國土資源、建設等部門不得為此類項目辦理核準以及立項報建審批手續。企業原則上不得自建住房，但住房困難戶較多的工礦區和困難企業，由房地產行政主管部門按經濟適用房管理要求進行審查，并報所在市、縣（市）人民政府批準后，方可實施，且參加集資合作建房的對象必須限定在本單位無房戶和符合市、縣（市）人民政府規定的住房困難家庭。凡已享受房改政策，購買了經濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。

　　（五）今后一律停止新的私宅用地審批。城郊農業戶口人員宅基地供應對象只限于本村祖居戶。宅基地的取得方式、條件等按國家有關法律法規政策執行，（市）中心城區。已供宅基地不得私下轉讓。嚴禁在城市規劃區范圍內以個人名義報建私宅的方式變相進行房地產開發交易。

　　三、規范土地市場建立房地產用地統一儲備供應制度

　　（六）城區、各縣（市）城鎮規劃區范圍內的土地由政府統一征用。建立“統一規劃、統一收儲、統一供應”機制。嚴禁先用后批，私下交易。市、縣（市）所在老城區存量土地，由市、縣（市）土地收購儲備中心與現使用者協商形成收儲意向后，納入市、縣（市）土地收購儲備中心收購計劃，經地價評估后，按照“參考周邊地區土地收購價格，保障原土地使用者合理收益”原則，由市、縣（市）土地收購儲備中心給付原土地使用者一定收購資金予以儲備，各單位不得私下轉讓或建房。今后凡經營性房地產項目用地由市國土資源部門按招標、拍賣、掛牌方式組織出讓；嚴禁城區各單位、各村、居民委員會私下向單位、個人和開發商供地，嚴禁向城鎮居民及非本村村民供應宅基地。國土資源部門要根據用地需求預測，編制年度供地計劃，建立用地計劃公告制度，并根據市場供求現狀和市國土資源部門年度用地計劃供地，合理調控地價。

　　四、嚴格市場準入制度規范房地產開發項目管理

　　（七）房地產開發主管部門要嚴格控制房地產開發企業進入市場的準入標準。限制并淘汰一批條件不具備、行為不規范的開發企業。要強化房地產開發項目資本金管理，嚴禁抽逃注冊資金、虛假投資等行為。現有房地產開發企業注冊資金不到位的限半年內到位，逾期不到位的相關部門依法吊銷其執照和資質證書。

　　（八）嚴格房地產開發規費征收。房地產開發項目要按照有關規定。足額繳納土地出讓金、耕地占用稅、契稅等稅費，以及土地辦證規費和城建配套費等工程報建規費，不得以任何理由申請減免。

　　（九）發展改革、規劃、國土資源、建設、房地產管理等部門是房地產開發項目審批管理環節中的重要職能部門。各部門之間應加強配合，整體聯動，建立房地產建設項目審批工作聯系制度。房地產開發項目報發展改革部門核準前，必須首先由規劃部門就項目選址提出審查意見，國土資源部門提出用地計劃意見，房管部門提出項目建設條件意見。沒有取得《建設項目選址意見書》建設用地計劃通知書》和《房地產開發項目建設條件意見書》其它部門不得辦理相關的手續。

　　（十）房地產開發項目建設。并認真執行質量、安全監督和竣工驗收備案制度，確保工程項目設計優、功能全、環境美、質量高、服務好。住宅小區建設中，房地產開發企業必須嚴格按照規劃設計要求和土地出讓合同約定進行開發。要完善住宅小區中各項共用配套設施的建設，老城區住宅小區綠化率不低于30%新城區小區綠化率不低于35%建筑容積率控制在國家標準之內。凡基礎設施、公共配套設施不到位的房地產開發項目不得交付使用。房地產開發商和經濟適用住房建設單位要對其開發建設的住宅質量負最終責任，并向買受人提供住宅質量保證書和使用說明書。

　　五、整頓市場秩序優化房地產業發展環境

　　（十一）房地產行政主管部門要加大房地產管理的執法力度。規范市場秩序。重點查處商品房開發、交易和中介服務環節的違規行為。對違反城市規劃、無證或越級開發、私下交易、合同欺詐、面積縮水、重復抵押、多頭出售等不法行為要從嚴查處。要嚴格商品房預售審批，建立商品房預售款監管制度，加強商品房預售項目審批后的跟蹤管理。已經批準預售的房地產項目，核發預售許可時，應同時在國土資源部門備案，并在土地使用權證上予以注記，防止用于其他項目辦理抵押貸款。加強房地產中介機構及其從業人員的資格管理，未取得營業執照、房地產中介資格證書的中介機構，不得從事中介業務。大力推行“放心中介”活動，切實解決因房地產交易不規范造成的'群體上訪、重復上訪等問題，切實維護社會穩定。

　　六、加快經濟適用住房和廉租住房制度建設逐步解決中低收入家庭住房問題

　　（十二）要將建立健全廉租住房保障制度納入各級政府目標責任管理。即實物配租、租金補貼和租金核減，結合我市情況，以住房租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。各地要按照市政府出臺的市城鎮最低收入家庭廉租住房管理實施辦法》全面實施廉租住房保障。

　　（十三）要按照國家政策要求。各級政府要從財政預算中安排一定的資金用于廉租住房補貼，將住房公積金增值收益按規定提取城市廉租住房補充資金，明確土地出讓凈收益的5%用于廉租住房制度建設的資金，進一步加大政府投入，確保廉租住房建設順利實施。

　　（十四）要嚴格按照《經濟適用住房管理辦法》規定。落實經濟適用住房項目招投標制度，切實降低開發建設成本。嚴格將經濟適用住房套型面積控制在80平方米左右，最高不得超過90平方米。要嚴格控制銷售價格，完善申請、審批、公示制度，使經濟適用住房真正解決中低收入家庭的住房需要。

　　七、拓寬融資渠道優化金融服務

　　（十五）開放房地產開發市場。形成良性循環；支持本市范圍內具有資信優勢的房地產企業通過增資擴股、收購兼并和資產重組等形式，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業或大型企業集團，提高產業抗風險能力。

　　（十六）支持和引導金融機構開展業務創新。增加二手房貸款等個人住房信貸品種；推行多種還款方式，滿足不同年齡層次、不同收入水平居民的購房貸款需求。大力發展住房公積金委托貸款，對符合貸款條件的對象要簡化委托貸款手續，改進服務，方便職工辦理住房貸款。要加強房地產開發項目貸款審核管理，嚴禁違規發放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用監督管理，防止挪作他用。要加快建立房地產開發企業和貸款個人誠信系統建設，完善房地產抵押登記制度，打擊各種騙貸騙資行為，控制和化解房地產信貸風險，維護金融穩定。

　　八、推進物業管理改善居住環境

　　（十七）要加大宣傳力度。各建設單位在項目建設的同時，要按規定選聘具有資質的物業管理企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業管理委托合同。

　　（十八）進一步健全完善住房專項維修金制度。要加大維修金的歸集力度。確保維修金依法收取。新交付使用的住宅，開發建設單位、購房者不按規定繳交維修基金的房地產行政主管部門有權拒絕辦理相關房屋權屬證書。

　　通過業主委員會選聘具有資質的物業管理企業進行物業管理。物業管理行政主管部門要嚴格物業管理企業資質核定工作，（宅小區組建業主委員會。嚴把市場準入關，進一步整頓、規范物業管理市場。

　　九、改善發展環境完善服務體系

　　（二十）建立聯動機制。組織規劃、國土資源、發展改革、建設、房管等相關部門，對住宅與房地產項目進行集中會審，共同決策，聯合審批。確保開發項目符合城市發展總體規劃、土地利用規劃，確保住宅供應與市場需求相適應，確保我市的房地產業持續健康和諧發展。

　　（二十一）建立健全房地產市場信息系統和信息制度。縣（市）人民政府要抓緊開展住房狀況調查。建立健全房地產信息系統和信息制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息。

房地產項目開發策劃書3

　　隨著城市建設的發展和人們對房屋居住的需求，房地產業已成為國民經濟的支柱產業。大力發展房地產業，對于解決舊城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的發展，具有十分重要的意義。同時大量的房地產項目在城市中的興起，也使房地產業存在著激烈的競爭。在市場競爭中，若開發商投資不準，眼光不高，開發出的小區缺乏遠見，就會造成市場銷售困難，房屋大量積壓閑置，資金運轉不暢，使企業承受巨大的風險和經營困難。相反，一些開發商即使在地段比較偏僻，土地現狀條件不太優越的地區，卻開發出了有品味、宜人的良好小區，吸引人們前來購買，從而改造了地段，形成了品牌。作為房地產公司技術管理部門，在公司所投標地塊己確定，對產品未來的營銷策劃己有大致方向的前提下，通過與外包設計部門的合作，與相關單位協調。盡可能把公司項目策劃目標從空洞，抽象的文字，落實成為具體的圖紙，模型。是完成一個優良項目的重要環結。

　　設計重要，理由很簡單，一方面設計直接決定了公司產品是否符合消費者的要求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入，另一方面設計決定了公司產品70%以上的成本支出（建安成本），二者相減也就決定了公司產品開發的成敗。因此，設計是房地產企業的核心之一，尤其是由以往的資源競爭轉向能力競爭的未來房地產市場，設計管理能力顯得尤為重要。那么怎樣才能以最經濟的成本建造出最符合客戶需求的產品？筆者結合在業內的經驗，認為關鍵是抓住設計任務書、設計過程控制、設計變更控制和設計成果評審這四個環節。在東方國際商務港工程的策劃過程中，從同類房地產企業的經驗教訓中汲取經驗，在工作中提高思想認識，抓住以下幾項關鍵因素，最終順利完成了設計和報建過程。

　　1、設計任務書

　　設計任務書是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書的輸入主要應包括公司最高領導層的規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司和客服部門提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議以及項目現場管理部門提供的勘測報告等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書的輸入則主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。設計在設計的各個階段，設計任務書輸入的重點不太一樣，前者的重心在于政府規劃、產品定位、領導意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續參與設計成果評審的部門基本與提供設計輸入建議的部門一致，因此若此環節將某個部門省略，那么后續的設計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說，房地產企業能意識到該環節的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因導致設計輸入不夠充分或設計輸入質量不高，總結下來，主要有以下幾點：

　　1.1時間緊張

　　目前有不少房地產企業，為了圖快，為了趕一個好的上市時機，往往工期緊張，留給設計的時間并不多，也因此導致了設計任務書編制匆匆忙忙，包括后續的設計過程控制和設計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設計變更和工程簽證來解決。同樣因為工期緊張，也大大影響了其他部門提供資料的質量。

　　1.2人力資源緊張

　　房地產企業專業人才缺乏的現象普遍嚴重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時，在精力分散的情況下也降低了工作質量，如設計限額要求的質量可能因為精力不夠而大打折扣。

　　1.3忽視

　　在方案設計的設計任務書編制時，忽視了地質勘探報告的重要性，導致后續大量的土方簽證和一系列的設計缺陷；在擴初設計時，忽視了項目現場管理部門提出的配套設備的設計要求，導致后續土建、配套和景觀的設計矛盾現象。

　　1.4積累不足

　　成本方面的積累不足導致預算部門難以提供有效的設計限額要求，客戶方面的積累不足導致營銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。

　　由于有了上面清楚的認識，筆者在工作中與公司領導和相關部門協調，咨詢，最終提出詳細，有針對性的計劃任務書，科學安排設計需要的資源和時間周期計劃。保證了設計單位能細致，按部就班的圓滿完成設計任務。

　　2、設計過程控制

　　設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。多數企業在設計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導致設計結果出現不應有的偏差。做好這環節的工作可以從以下幾個方面來考慮：

　　2.1關鍵節點控制

　　在設計開始實施前，設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃；在關鍵節點，設計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規劃部門意見，盡早發現問題，提前解決問題。

　　2.2日常跟蹤

　　在設計過程中，設計部門應有專人及時跟蹤，及時掌握設計動態，避免設計偏離重心，造成返工現象。

　　2.3過程記錄

　　在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結后進行統計分析，避免類似問題的復發，也便于對設計單位的考核管理。

　　過程控制中要注意避免打擾設計人員的工作和日常生活，一般在設計開始階段就應約定各個階段工作完成后的匯報時間點。由專門人員進行聯系。

　　3、設計變更控制

　　設計變更可能產生好的`影響，如節省成本，產品在功能上更加符合業主的要求，也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設計變更的產生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

　　3.1公司領導要求變更

　　因領導的換屆導致現有設計風格不符合領導要求，或原有領導基于公司發展的角度要求進行變更等。

　　3.2營銷部門要求變更

　　產品的功能設計不符合業主的要求或給業主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。

　　3.3施工單位要求變更

　　施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，又比如使用新材料；施工單位發現圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現明顯的圖紙錯漏現象。

　　設計變更的控制主要從設計變更發生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。

　　減少設計變更次數。要想減少設計變更次數，最關鍵的是將風險前移，也就是說將發生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作。根據筆者經驗，做好該三項工作后，設計變更的次數可以得到一個較好的控制。

　　嚴格控制設計變更的發生。設計變更發生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當的給予項目負責人一定設計變更的權限進行操作。

　　另外，設計單位素質的優劣也是一個不可忽視的環節。目前國內設計單位的設計水平和素質差異較大，一般來說，大型設計院設計水平高，設計質量更為可靠，但價格稍高而且配套服務不能跟上，中小型設計院設計水平偏低，設計質量也相應折扣，但價格稍低而且配套服務質量高。建議房地產企業根據自身資源情況選擇合理的設計單位，不要盲目的追求大型設計院，也不要一味的追求節約成本。

　　4、設計成果評審

　　設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產企業對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，房地產企業應給予高度的重視。目前，一些房地產企業或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導致該環節的控制作用不能很好的發揮。設計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：

　　評審會的合理組織。房地產企業業務部門的工作時間異常寶貴，應盡可能的組織在花功夫使之更加科學合理有效。在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因導致的缺席；設計方案或施工圖應根據量的大小提前（2—3天）下發評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現爭持意見時決策拍板，避免長期爭執影響效率。

　　4.1參與部門充分

　　一般來說，提供設計輸入的部門以及領導都應參與，核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現。必要時，還應邀請外部有關專家參與。

　　4.2參與部門重視

　　參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業務部門，要避免來了聽聽走人的心態。

　　4.3評審紀要

　　評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設計分析總結提供素材和依據。各個評審會都應由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。

　　技術部門本身的重點工作則主要是對照原圖紙設計任務書和聯系函，以及相關規范和本地規劃，建設部門要求進行詳細審核，確定圖紙設計深度達到國家規范要求，沒有違反工程建設標準強制性條文的地方。避免在下一階段的報建中被相關部門拒絕而延誤項目進展。技術部在整個由策劃到設計，報建的環節中，通過協調相關各部門，收集，整理資料，審核成果的工作過程，為設計圖紙最終的順利完成和通過審核提供了強力保障。因為前期的工作較為細致，在東方國際商務港報建開工后的施工和銷售反映來看，基本實現了策劃定位和設計目標。

房地產項目開發策劃書4

　　房地產開發企業的目的是實現開發項目的最大經濟效益,以更好地滿足市場需求。這就要求開發企業向市場提供優質的房地產開發商品,而優質的房地產商品來自于開發企業對項目進行有效的質量管理。因此,可以將房地產開發項目的開發過程分為項目前期工作、設計、項目實施和竣工結算四個階段。如何在各個階段管理好項目的質量是每個開發企業應重點研究的問題。由于項目前期工作和設計這兩個階段更是質量管理重點中的重點,所以本文重點對這兩個階段進行詳細的分析與探討。

　　怎樣才能管理好項目的質量?對于每一個開發企業來說,應首先考慮項目的質量,質量又是質量管理的對象,它的原則是全面的質量管理,即以質量為中心,項目全員參與,以達到預期目標。全面質量管理既是原則,也是可行的操作程序,即PDCA循環(計劃、執行、檢查、處理),具體的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制圖法、直方圖法等,這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正,從而提高房地產開發企業的經濟效益。

　　一、目前在房地產開發項目中所存在的問題

　　在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設方為項目而成立的團隊,這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時,如果規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優,就很難保證工程項目的整體投資效益。

　　二、房地產開發項目前期工作階段

　　房地產開發項目的前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,這是整個開發項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。

　　1.建立開發項目質量管理責任制

　　對于房地產開發項目,還可設項目質量經理,他是開發項目質量的全權負責人,必須親自抓質量工作。質量經理的職責是:根據投資人項目開發戰略,確定市場定位目標,負責編制開發項目質量計劃,并組織實施;按質量計劃規定,檢查項目質量計劃的執行情況;對發現的重大質量問題,組織研究解決,并向項目團隊負責人報告;編制項目質量報告,報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查,不能代替項目其他崗位的質量職責,項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員各自均應完成自己的質量責任,這樣項目的質量才能有保證。

　　2.制定開發項目的質量計劃

　　充分了解和掌握項目的特點,明確咨詢成果的質量目標和質量標準;熟悉質量管理體系文件,把質量目標進行層層分解,按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性。

　　3.建立開發項目前期工作成果的質量評審制度

　　建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。采用德爾非法進行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時發現問題,優化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善,并形成相應記錄文件,以提高投資效益。

　　三、房地產開發項目設計階段

　　項目設計階段是開發項目進行質量管理,實現經濟效益的最直接最重要的環節。一般來說,設計費約只占項目總投資的1%,但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。優秀的設計是開發項目盈利的基本保障。項目設計階段分為初步設計和施工圖設計兩個階段,它直接關系著項目的開發成本與質量。其目的是通過不同階段的設計來控制和保證設計的質量。

　　1.開發企業在尋找規劃設計單位時應實行建設方案招投標制,實現設計方案的最優化。即由開發企業選擇幾家具有實力的`規劃設計單位進行方案設計。設計前,向他們詳細介紹項目可行性、產品市場定位、各項經濟技術指標、建設成本范圍、質量及效果等方面的資料和情況,特別要強調設計方案的經濟與合理,使各設計單位做到心中有數。設計方案提交后,開發企業組織專家進行評審,選出最優的初步規劃方案,確定中標單位且與之簽定合同,并在此基礎上細化。

　　2.初步設計完成后,根據一些建設方案設計的經驗教訓,開發企業要認真審查對比,不能對設計單位過分依賴,這是非常重要的一環。應注意的是細化后的設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標,整個設計思路是否經濟合理。經濟合理主要體現在:

　　(1)布局是否合理。戶型設計是否超前,功能分區是否分明,是否合理安排居住、使用、衛生等功能空間,體現其最大的使用價值,是否嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比,住宅結構和設備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求;環境配套設施、建筑造型和風格藝術感怎樣,是否體現了以人為本的設計理念,是否具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

　　(2)經濟性是否合理。設計應將使用功能分區相對集中,減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經濟尺寸。環境配套設施要做到經濟適用、美觀、新穎但不奢華。

　　開發企業全面審查后,對設計方案提出合理化建議,以便設計單位進行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設計返工。修改后的設計方案要重新預算成本并與目標成本對照,看是否超預算設計。

　　四、房地產開發項目實施階段

　　在項目施工階段,雖然影響項目投資可能性小,但是項目要投入建設資金,浪費投資可能性大,開發企業必須加強施工現場的動態管理。主要體現在:(1)實行效益獎勵制度,充分調動管理人員的積極性,管好施工現場。(2)盡量減少設計圖變更。(3)嚴格現場簽證管理。(4)控制進場材料的質量與成本。(5)嚴把隱蔽項目的驗收關

　　五、房地產開發項目竣工結算階段

　　房地產開發企業要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書,即監理公司初審-項目部門復審-開發企業終審。對于房地產開發企業,這樣做既能監督又能保證結算的準確性。在結算完成后,要做好項目的開發評價工作,主要是對項目各部分分項和整體進行質量分析。其目的一方面是總結開發項目的成敗得失,吸取經驗教訓;另一方面可以取得一些經驗數據和技術經濟指標,為以后的開發項目提供質量管理方面的參考依據。

　　六、結論

　　綜上所述,房地產開發企業質量管理是一個動態的過程。開發企業的質量管理貫穿于項目的全過程,在項目管理的各階段,時時要有抓優質質量的觀念,確保開發建設前期的質量,隨時糾正發生的偏差,以減少或避免資金的流失,最大限度地提高資金的投資效益。開發企業要不斷完善項目質量管理制度,以保證項目管理目標的實現,更好地獲得較好的經濟效益和社會效益。

房地產項目開發策劃書5

　　近年來，我國房地產業已成為我國國民經濟的重要支撐產業，對我國社會經濟起著重要作用。作為資本密集型行業，房地產企業對資金管理、項目建設成本的控制都具有較高的要求。本文擬從房地產項目成本控制的重要意義出發，對房地產項目成本控制的現狀、問題及對策進行探討。

　　一、房地產企業加強項目成本控制的意義。

　　現階段，國內房地產市場競爭日趨激烈，加之國家房地產政策的深入改革，給房地產企業都帶來較大挑戰。通過控制成本就成為房地產企業占領市場制高點的關鍵環節。房地產企業利潤是銷售收入與成本費用的差額。目前，我國正通過多種手段來控制市場房價，房地產企業不能通過銷售收入來實現經濟效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業減少費用支出，因而為企業實現經濟效益提供重要保證。

　　二、現階段房地產企業項目成本控制存在的主要問題。

　　1、項目成本管理意識較薄弱。

　　當前不少房地產企業沒有樹立全面的成本管理理念，成本控制意識薄弱。一些項目經理只關注項目的質量、進度問題；技術人員則認為自己的任務是解決施工難題，保證技術的有效利用和工程質量，而導致項目超支嚴重；而項目的實際施工人員則關注項目的施工及工程進度。從表面上看，整個項目的施工分工明確、各司其職，但實際上并未將成本控制的目標分解到項目中的相關人員，違背了項目成本控制的全員性原則，造成項目成本管理的無序散亂，項目成本控制失效。

　　2、缺乏系統的成本控制組織體系。

　　目前，不少房地產企業還沒有同步設置專門的機構來實施成本管理控制，大多數都是由財務部門來負責，缺乏進行成本控制的組織體系，導致管理控制與實際施工脫節。

　　為了更好的配置資源，不少房地產企業將部分工程分包出去，導致工程施工建設過分分散，成本控制標準無法統一，資源浪費嚴重。

　　還有的管理者單純認為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對決策、設計階段的費用開銷，造成前期大量的資源浪費。

　　3、資金管理手段較落后，有待優化。

　　資金是房地產企業的血液。雖然大部分房地產企業都制訂了相應的資金管理計劃以及各項費用的開支計劃，但是，真正按計劃實施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計劃、方案的可行性，導致房地產企業在管理控制過程中與預期計劃發生脫離，使企業的資金管理無所適從，阻礙了企業資金的周轉運行。

　　由于缺乏先進技術，資金計劃不能根據人力、物力、資金的市場環境變化而及時調整，造成實際項目的成本費用超過資金使用計劃，資金計劃流于形式。

　　4、缺乏完善的合同管理，執行效率低。

　　目前我國房地產企業普遍存在對合同管理缺乏成本管理的意識，沒有形成全面管理的思維。在實際實施過程中，合同隨著工程進度的推移而涉及內容及工序越來越紛繁復雜，導致在合同拆分時出現關于時間進度、用料成本等問題。同時，在一些合同中對項目施工的'質量標準、項目的工程造價支付方式等缺乏明確規定，導致在審核時項目不能順利通過，執行力度較低，導致項目工期延長、成本消耗過高，給成本管理帶來較大風險。

　　三、房地產項目成本控制的關鍵環節。

　　1、建立項目成本控制責任制，加強項目成本控制意識。

　　項目成本控制的責任分配不清是導致成本控制意識薄弱的一個主要因素。因此，房地產企業應建立健全的項目成本控制責任制，建立一套科學合理的項目成本控制體系。首先，明確成本控制的主體，將項目作為成本控制的中心，對其發生的收入、成本和費用都進行獨立核算，反映項目過程中發生或即將發生的成本，動態的調節和控制可控成本。其次，確定成本控制標準，并以此作為考核的依據。房地產企業應以預算計劃為出發點，保證計劃與實際的可比性，以合適的數據為基礎，進而確定項目成本控制的標準。最后，房地產企業應根據既定的成本目標和控制標準來衡量項目成本控制的完成情況，審核員工的業績情況，并作為責任者獎懲的依據。

　　2、實施全過程的項目成本控制。

　　全過程項目成本控制體系，主要包括：

　　決策階段、設計階段、招標階段、施工階段等。決策階段，的關鍵內容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充分分析和判斷，包括經濟形勢、土地開發支出、前期工程預算、建筑安裝工程造價成本以及不可預見費等多個方面。設計階段，重點就是降低建筑安裝成本。完善工程項目設計招投標制度，加強技術溝通，實行限額設計。招投標階段，加強對招投標工作各環節的監控，避免決策失誤。嚴格、謹慎審核單位的信譽、經濟狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價給工程結算帶來的困難。在施工階段應主要是控制建筑材料和設備的成本，按設計規范和技術規定進行施工，有效、合理底節省施工成本。

　　3、加強房地產項目資金的預算管理和集中管理。

　　房地產企業應加強對項目資金的全面預算管理，要求追蹤和監督項目各環節發生的各項支出，分析預算與實際的差異，以利于預算部門掌握整個項目預算的執行情況，便于及時對出現的問題提出改進措施或建議，確保預算目標的實現。同時，加強項目資金的集中管理，設立專門的資金結算中心，對房地產項目的資金進行統一調配和監督使用，提高企業資金使用效率，減少財務風險。

　　4、加強合同管理。

　　加強合同管理的目的在于增強合同的嚴密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達到降低項目成本的目的。其中，應嚴格控制合同的變更，如施工條件變更或進度的變更等，即使有變更也應按變更合同程序辦事，并及時辦理增減預算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，同時盡量減少索賠事件的發生，嚴格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產生投資失控。

　　總之，我國房地產企業應充分認識到項目成本管理的內涵和意義，重視房地產項目開發全過程中的成本控制，才能實現房地產企業經濟效益的最大化和企業現代化發展。

房地產項目開發策劃書6

　　長期以來人們對建筑工程造價控制認識存在一定偏差，大多只重視建筑項目施工階段的造價控制，而忽視建設前期造價控制。在建設成本控制中，施工后控制節約投資約20%，而決策設計階段造價控制約占60—80%，由此可見，在工程造價控制方面，應適當加強決策實際階段控制。

　　1、房地產工程決策階段造價控制

　　決策階段是房地產項目開發建設過程中占據核心地位，它是選擇及決策投資方案的過程。

　　1.1投資決策造價管理程序

　　做好房地產決策階段造價控制就必須了解房地產投資決策造價管理的每個階段，通常情況下投資前期建設項目投資決策程序可分為：投資機會研究階段、項目建議書、可行性研究階段、項目評估與決策審批階段等四個階段：

　　1.1.1投資機會研究階段

　　投資機會研究又稱為投資機會論證，這一階段的主要任務是對房地產項目投資方向提出建議。依照市場發展需求，國家產業政策及地區部門的行業要求等情況，結合實際工作經驗及實踐調查分析，科學合理的選擇房地產建設項目。

　　1.1.2項目建議書

　　項目建議書就是針對擬建項目做得整體規劃，規劃需要結合社會經濟發展水平，行業地區發展計劃，站在客觀角度從房地產開發項目建設必要性方面作出分析。

　　1.1.3可行性研究階段

　　可行性研究階段是由：初步可行性研究階段及詳細可行性研究階段。主要對擬建設項目的市場需求、經濟效益、社會影響等方面進行調查研究，并最終做出是否可行的結論。

　　1.1.4項目評估與決策審批階段

　　在項目可行性評估報告作出后，邀請具有評估資質的單位對項目可行性報告進行評估、論證，這種由第三方做出的評估論證相對科學，編制項目評估報告，交相關決策部門作為項目審批的重要理論依據。

　　1.2房地產項目工程決策造價控制措施

　　房地產工程決策造價控制要求在整體上把握項目工程的投資方向，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對影響房地產項目決策因素進行風險管控。

　　1.2.1影響房地產項目決策可行性的因素

　　政府因素、環境因素等都是影響房地產項目的重要因素，直接關系到房地產項目的開發成本。因此，房地產項目工程決策前應該適當分析周圍影響項目決策可行性因素。

　　1.2.2投資估算編制

　　投資估算是房地產項目決策的重要依據之一，是項目建議書與可行性報告的重要組成部分，投資估算的準確性直接關系到項目可行性研究評估結果，對房地產開發項目籌措資金產生重大影響。因此，房地產開發商應正確、全面的評估工程造價，編制全面、可信的投資評估報告。

　　2、房地產工程設計造價控制

　　2.1房地產工程設計造價控制概念

　　建筑設計對整個建筑項目進行全面合理的規劃，并為后續施工提供可靠、詳實的技術依據。目前，我國部分開發商在樓盤建設中，過分注重施工成本控制，而忽視建筑設計造價控制，從而降低了工程項目利潤率。

　　2.2建筑設計階段控制工程造價的措施

　　2.2.1設計過程中運用價值工程概念

　　價值工程是指通過對產品功能分析，實現以最低成本完成必要功能的方式并最終提高產品價值的科學分析方法。同一建筑項目，同一單位施工，存在不同的設計方案，也存在不同造價，因此可以充分運用價值工程選擇合適設計方案。但選擇設計方案時造價并非越低越好，而是要結合工程的`功能與造價兩方面因素進行綜合分析與評定。

　　2.2.2合理運用限額設計

　　限額設計指的是以設計任務書與投資評估為依據控制初步設計，以批準的初步設計為成本控制圖紙設計的依據，同時相關專業應給予確保投資額分配合理。截止目前，我國大部分建筑設計都是委托給專業的設計公司代為設計的，設計單位不承擔工程的經濟責任，因此在設計項目中存在漏項等問題，為解決這一難題，可以適時引入限額設計理念與方法，對設計標準、工程數量、概預算指標等各個方面進行全面控制。在初步設計階段應依照可行性報告對投資金額進行估算，進行限額設計。投資估算應大于控制概算，這有助于培養設計人員增強工程造價成本控制的意識，實現在滿足工程使用功能的前提下對投資額及工程量進行限制的目的。

　　2.2.3設計方案的優化

　　先進設備、合理工藝都是設計方案控制得以實現的關鍵因素，因此在實際工作中應該對設計方案給予充分考慮，并住著專家對設計方案的經濟性、安全性進行全面評估。評選最佳設計方案需要遵循以下幾個原則：首先，確保建筑資源的合理配置，以設備成本為例，設備成本在工程項目建設總成本中約占40%的比重，如果設計中盡量選擇標準化、系列化的通用設備，不僅有利于確保工程項目建設能夠順利開展，而且可以降低工程設備的租用費用，選擇設備型號時，在滿足建筑施工工藝要求的前提下，盡量選購國產設備，并避免重復選購設備。其次，管線布置及建材運輸也是影響工程建設造價的重要因素之一，因此，應合理選擇建材的運輸方式，以降低工程造價為出發點，應選擇無軌運輸方式運輸建材，一方面可以減少占地，另一方面起到節約投資的作用。

　　2.2.4應引入設計競爭機制

　　在工程設計階段，應引入競爭機制。招投標制的實行可以最大限度的提高資金的利用效率，比如設計方案應含有開發商每平方米建筑的用鋼量，如果實際施工用鋼量超出設計方案所列，應扣除相應設計費用。這樣可以增強設計人員的成本控制觀念，促使設計師將設計與經濟掛鉤，杜絕技術與經濟脫節現象的出現。有利于激發設計師尋找最優設計方案、實現建筑造價控制的潛能。

　　2.2.5加強對設計概算的監督

　　此外外部監督也是實現建筑造價控制的有利措施，相關部門應該對設計單位的技師體系認證、設計資料是否超標等進行審核。審核設計概算應結合日常工作經驗，平時應對不同結構類型、不同等級裝修、不同用途進行分類。對于不同類型的工程，應分別列出其所包含的單項和單位工程及主要參數；這樣有利及時于收集相關工程項目的名稱、地點、類型、施工單位、占地面積等資料并及時掌握相關建材、設備價格。

　　由于我們長期對成本控制的理解僅僅局限于對目標值的比較方面，當實際值偏離目標值后在采取相應措施，這種滯后的行為只能發現偏差，并不能減少偏差，因此應分析以往產生偏差的原因，并依此為基礎采取事前控制措施，盡量避免實際值與目標值出現偏差，變被動控制為主動控制，實現建筑設計有效控制工程造價目標。

　　3、招投標及合同階段工程造價控制

　　3.1招投標及合同階段工程造價控制的重要性

　　招投標階段也是建筑工程合同的簽署階段。建筑工程合同內容主要包括：工期、付款方式、工程質量及驗收標準、獎懲條款、安全生產、雙方責任與義務等。是項目法人單位與施工方簽署的具有法律效益的文書，是雙方施工、監理、驗收的重要依據。其中關于承發包價格及索賠條款的規定直接影響工程造價。

　　3.2招投標及合同階段工程造價控制的措施

　　3.2.1推行工程量清單招標工程量清單是國際上通用的計價模式之一，由招標方及機構根據施工圖紙計算并匯總工程量，然后在通過招標詢價的方式，經過公平競爭選擇價低者。實行工程量清單招標方式可以有效避免招投標中弄虛作假、暗箱操作等違法行為，有利于凈化建筑市場，控制工程造價。

　　3.2.2改進建筑工程評標方法

　　我國目前現行的工程評定方法有：最低標價法、綜合評估法等評標方法。地方政府應該根據當時實際情況及法律法規規定制定適宜的綜合評定辦法，選取投標中價格最低的標的。

　　3.2.3重視投標文件評審工作

　　招標方應對重視評標工作，評標委員需要嚴格遵循招標文件規定評標，而且需要對標書中的錯誤及遺漏加以更正及補充，減少合同履行中責任劃分不清現象的發生。

　　4、結束語

　　綜上所述，做好房地產項目管理，就得有效的控制工程造價，房地產工程造價控制是一個動態的控制過程，房地產工程造價控制貫穿于整個建設過程，不僅需要施工過程中造價控制，而且需要加強房地產前期工程造價控制，采用切實可行的方法控制投資估算、初步設計、招投標及合同等階段工程造價，將有效地控制房地產工程的投資，是房地產開發項目造價控制發展的必然趨勢。

房地產項目開發策劃書7

　　房地產開發商土地使用權的取得方式包括以出讓（招標、拍賣、掛牌）、轉讓、合作開發、收購房地產項目公司等。采取這些方式取得土地使用權的風險主要包括：

　　1、土地使用權出讓過程中的法律風險

　　政策及法律、法規變化的風險；

　　政府規劃方案變更的風險；

　　土地使用權出讓合同對土地使用進行限制的風險，包括規劃指標、開發期限、轉讓、用途等的限制；

　　招拍掛過程中的法律風險；

　　物權法施行后關于土地使用權分層設立、地役權等制度變化帶來的風險；

　　房屋拆遷及土地平整等相關問題的法律風險；

　　土地使用權被政府收回的法律風險。

　　2、土地使用權轉讓過程中的法律風險

　　土地使用權轉讓合同無效的法律風險；

　　土地使用權權屬瑕疵的法律風險；

　　土地使用權轉讓的稅收法律風險；

　　因土地使用權出讓合同問題而導致的轉讓風險；

　　土地使用權轉讓變更登記過程中的法律風險。

　　3、土地使用權合作開發及收購房地產項目的法律風險

　　合作開發合同或股權轉讓合同被認定無效的法律風險；（備注：在實務中，很多合作開發合同或項目公司股權收購合同由于簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲后，土地轉讓方毀約，用的最多的`理由就是主張合同無效，由于房地產的法律規制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。）；

　　土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險；

　　房地產項目公司或有負債的法律風險（備注：很多公司采取收購房地產項目公司股權實現收購房地產項目，但收購后發現項目公司存在一系列負債，這是最大的法律風險）；

　　房地產項目公司注冊資金不到位、虛假出資的風險；

　　房地產項目公司的稅收風險；

　　收購在建工程時因工程款問題產生的法律風險；

　　被收購房地產項目可能欠政府行政規費的風險，通常容易忽略包括土地使用費、土地閑置費、市政配套費等等。

　　與被收購房地產項目原規劃指標相關法律風險。

　　二、關于房地產建造階段的法律風險

　　1、房地產融資和資金方面的法律風險

　　國家貨幣政策、信貸政策變化導致的法律風險；

　　因融資協議安排產生法律風險（備注：很多房地產不重視融資協議的簽訂和履行，認為只要拿到錢就可以了，實際融資協議存在諸多法律風險，一旦資金提供方啟動合同條款違約機制，有時會給企業帶來災難性的影響。）；

　　利用虛假文件融資的風險；

　　盲目擴大投資導致資金鏈斷裂的法律風險。

　　2、房地產項目施工方面的法律風險；

　　由于缺乏嚴格招標管理制度而導致的選定總承包商、分包商、材料供應商等方面產生的法律風險；

　　由于勘察合同、設計合同、施工合同、材料設備采購合同簽訂而產生的法律風險；

　　由于設計錯誤、工期延誤、質量問題等產生的法律風險；

　　設計變更、簽證和索賠產生的法律風險；

　　因承包商違法分包、工程質量安全事故、農民工工資等問題產生法律風險；

　　因工程價款結算產生的法律風險；

　　因中間驗收、竣工驗收及工程移交等問題產生法律風險；

　　因工程質量保修產生的法律風險；

　　因施工合同糾紛訴訟導致的法律風險，包括合同法規定的工程款優先受償權產生的風險；

　　黑白合同產生的法律風險。

　　三、關于房地產銷售階段的法律風險

　　1、與銷售中介公司相關的風險

　　因銷售代理合同簽訂及履行產生的法律風險；

　　因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險。

　　2、與廣告策劃相關的法律風險

　　因廣告策劃合同簽訂及履行產生的法律風險；

　　因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產權的法律風險；

　　因虛假廣告帶來的法律風險；

　　因廣告內容不當的法律風險。

　　3、與銷售行為相關的法律風險

　　違規銷售產生的法律風險；

　　取得商品預售證書的相關法律風險；

　　預售房款的收取和使用的相關法律風險；

　　促銷方案的相關法律風險；

　　銷售現場布置和樣版房相關的法律風險；

　　銷售人員違規操作、擅自修改認購書、購房合同產生的法律風險；

　　認購書、購房合同書相關的法律風險。

　　4、與購房者相關的法律風險

　　因房屋質量問題產生的法律風險；

　　因延期交房、延期辦理房地產證產生的法律風險；

　　因設計方案變更產生的法律風險；

　　因公共設施使用等相關問題的法律風險；

　　因按揭貸款合同產生的風險；（備注：在房地產市場低迷、經濟衰退的時候，這類風險特別突出，因開發商是對按揭貸款承擔連帶責任的。）

　　四、關于物業管理有關的法律風險

　　1、前期物業管理合同簽訂的風險；

　　2、開發商與其關聯物業公司權利義務關系混亂的法律風險；

　　3、銷售房屋承諾贈送物業管理費的法律風險；

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